在2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波于立法会正式揭晓了备受瞩目的2024至2025年度《财政预算案》。当日焦点之一，陈茂波宣布一项震撼市场的决定：即时撤销所有住宅物业需求管理措施，这意味着从即日起，所有住宅物业交易无需再支付额外印花税、买家印花税以及新住宅印花税，此举无疑为楼市注入了一剂强心针。
    
    追溯至去年10月25日，香港政府针对住宅物业市场需求作出局部调整，包括将额外印花税适用年期由3年缩短至2年，同时将买家印花税和新住宅印花税的税率减半，并创造性地为外来人才置业实施“先免后征”的印花税安排，其中，“先免后征”政策大受欢迎，已累计批准超过500宗申请，有力证明了香港对外来人才的强大吸引力。
    
    背景上，香港房价近期跌至7年来最低点，这一现象与市场对政府可能全面取消调控措施（即“去辣”）的预期密切相关。据香港差饷物业估价署2月27日发布的数据显示，1月份楼价指数降至306.4点，创下自2016年10月以来的新低，月跌幅加剧至约1.6%，年跌幅更扩大至逾9.4%，成为过去11个月以来的最大跌幅。此外，住宅土地流标频现，政府甚至罕见地在2023/24财年最后一季度暂停推出住宅用地招标。市场对“去辣”的强烈期待使得观望情绪浓厚，进一步导致交易量持续下滑。
    
    与此同时，曾被视为抑制楼市过热利器的“辣招”，其效力正逐步减弱。据统计，涉及三大辣税的交易量在去年创历史新低，全年共录得约2811宗交易，这是自2014年开征住宅辣税以来的最低记录，而去年辣税收入仅约59.89亿港元，连续两年未能突破60亿大关，这无疑印证了辣招效力的衰退。
    
    对于此次香港政府彻底“去辣”的影响及其对内地政策的启示：
    (1) 香港作为自由港，其房地产市场的管理方式与西方国家相似，主要通过利率和税收手段进行调控。相比之下，内地在调控房地产时，会综合考量税收、地方财政、土地供应、上下游产业链等因素的影响。鉴于两地制度差异，香港此次基于纯粹的市场波动状况决定彻底取消楼市调控措施，而并非如内地般需要多方面权衡。因此，去年10月以来的“减辣”效果不显著，是导致此次彻底“去辣”的根本原因。
    (2) 香港之所以能吸引境内外资本前来创业投资，得益于其完全自由的竞争环境，而非过度依赖物业税。然而，稳定的物业价值对于维持资金进出畅通及保持香港对全球资本和投资者的吸引力至关重要。当物业价值下跌到一定程度时，采取措施稳定物业价值以确保全球资金对香港的信心就显得尤为关键。
    (3) 此次香港政府全面取消楼市调控措施，大幅降低了交易成本和持有成本，这对于吸引包括内地在内的全球资本具有重大意义。然而，对于内地来说，考虑到房地产税收占总税收收入的约20%以上，相关产业链结合贡献比例高达30%以上，且地方政府对其高度依赖，全面退出税收稳楼市的做法并不现实。另外，国家正努力告别房地产依赖，转向内需驱动和科技创新为主导的实体经济，故不太可能彻底退出地产税收以免向市场传递错误信号。最后，内地楼市低迷的根本原因在于供求关系逆转和旧有发展模式不可持续，而非税收因素。因为在楼市繁荣时期，即便税收负担沉重，也无法阻挡楼市上升趋势；同样，在楼市供求关系发生逆转后，即使利率下调至历史低位，或热点城市增值税免征期收缩，也难以阻止楼市下行态势。