日前，一场涉及保险巨头与房地产巨擘万科之间的债权投资计划的博弈在深圳万科总部悄然上演。3月8日前后，多家保险公司派遣高级管理层团队奔赴深圳，就一项深度调整的债权投资方案进行紧急磋商。这一方案不仅包括延长万科债务偿付期限至少一年、追加增信担保及抵押品等核心，更提出了通过发行债券将“非标转标”的创新策略，旨在化解当前困局。
    然而，在谈判仍在紧锣密鼓进行之际，国际评级机构穆迪（Moody's）于今日骤然出手，撤销了万科原本的Baa3发行人评级，并将其降级至Ba1企业家族评级，即业界所谓的“垃圾级”。同时，穆迪还将万科的高级无抵押债务评级下调，并将其所有评级列入评级下调观察名单，此举无疑为正在进行中的谈判投下了一颗重磅炸弹。
    回顾2022年底，万科涉及多家保险公司债权投资计划延期的问题引发市场关注。在监管协调下，该计划曾获得短暂的三个月展期，如今时效已过，万科再次寻求延期以缓解压力。自今年2月底起，万科董事局主席郁亮携手深圳地铁高层，密集访问北京多家险资企业，如新华资产、中国太保、太平保险和大家保险等，积极寻求解决方案。
    据透露，目前正商谈延期行权的险资持有的与万科相关的保债计划总额高达数十亿元级别。尽管险资多次提出要求万科增加资产抵押以缩小风险敞口，但万科方面暂未作出配合。万科的新方案——“非标转标”，即由险资认购万科即将发行的债券，将原有的非标私募债权计划置换为公募债，以此实现兑付非标债务，然而，面对当前市场环境，险资最紧迫的需求是尽快回收现金以规避风险。
    数据显示，保险公司发行的债权投资计划，业内称其为“保债计划”，主要投向地产与城投项目，与信托产品性质类似。例如，新华保险在其半年报中披露，有3只产品与万科存在关联，投资额总计达53.02亿元。而万科截至2022年末的前十名借款方中，新华资产与泰康资产的借款金额分别高达97.82亿和46亿。
    从2019年至2023年，共有7家保险机构登记了23只与万科相关的保债计划，注册规模累计达到402亿。这其中包括新华资产、泰康资产、平安资产、平安养老、太平资产、太平洋资产以及招商信托资管等。
    值得关注的是，穆迪对万科的最新评级行动，将其评级降至Ba1企业家族评级，意味着母公司及其子公司的债务义务被判定为“投机性且面临重大信用风险”。同时，穆迪还调低了万科中期票据计划受支持高级无抵押评级和发行的债券有支持高级无抵押评级。
    穆迪指出，此次评级下调反映了市场预期未来12至18个月内，由于万科合同销售下滑以及在中国房地产市场长期低迷背景下融资不确定性的增加，其信贷指标、财务灵活性和流动性缓冲将可能恶化。为了应对房地产市场的下行周期，万科不得不对部分项目提供折扣，这将进一步压缩其利润率。
    穆迪审慎表示，对于万科恢复销售能力、改善融资渠道以及保持足够流动性缓冲以满足持续再融资需求的能力持担忧态度，并正在考虑可能进一步下调万科的评级。这场围绕万科与保险业巨头的债权投资计划波澜，无疑揭示了中国房地产业面临的严峻挑战与各方利益交织的复杂局面。