本文来源：时代财经 ：陈泽旋

“这个月没停过，基本都在忙”，过了几个月清闲又焦虑的日子，广州资深房产中介陈盛东终于忙碌起来了。现在除了带人看房，陈盛东一周还要做三、四场直播，以及争分夺秒地更新短视频平台，他希望趁着传统的楼市旺季，从这些平台上“捞”客户。

陈盛东每天忙完，基本已是晚上九点多。

春节假期结束至今，他一共有5套房子成交或认筹，其中4套发生在3月。“主要前段时间房贷利率下调了，而且开发商降价力度还比较大，房子便宜了很多，客户更愿意出来看房了，之前怎么约都约不出来”。

2月20日，5年期以上LPR向下调整25个基点至3.95%，创史上最大降幅记录，广州房贷利率也由此迈入“3时代”。在随之而来的传统楼市旺季3月，开发商纷纷降价卖房。根据合富研究院的监测，3月11日至17日，促销力度再次增强。

售楼处也跟着热闹了起来。

天河区珠江花城售楼处，时代财经摄

开发商价格内卷

“相比2月，3月确实很多人买房”，购房者柯莉最近感受到了市场的变化，作为广州的刚需客，手头资金充裕的她从去年就开始看房。据柯莉观察，今年房价降得更多，一、二手房皆是如此，“我看的房子很多降得厉害，有的是业主自己下调挂牌价，有的是成交价跌了很多”。

柯莉关注的荔湾区一手楼盘万科朗庭在3月中旬推出一口价房源，每套房源总价下调52万元至91万元不等。

二手房也不例外，柯莉表示其关注的一些小区也在降价，比如位于白云区罗冲围板块的富力半岛近几年房价降幅较大。贝壳找房显示，富力半岛的最新参考均价为2.74万元/平方米，而去年有80%的房源成交价高于3万元/平方米，2021年至2022年该小区几乎没有房子的成交价低于这个价格。

根据合富研究院，去年12月开始，广州在售新房项目中降价项目显著增多，占比达到9%；今年1-2月占比分别提升至14%和13%。进入3月后，开发商促销力度逐周增强，主要促销手段包括工抵房、特价单位或一口价单位等，尤其外围区域优惠力度充足，3月11日至17日，部分项目价格下调5%至10%。

时代财经以购房者的身份走访天河、海珠和番禺多个一手楼盘时亦了解到，向购房者让利是开发商的普遍策略。

天河区的热销楼盘珠江花城也在降价。该楼盘销售称，“140平方米的户型，如果是低楼层总价大概700多万就能解决，如果你要好的楼层就要800万-900万元”，一名中介提供的内部资料显示，同样面积的房源最高总价至少在去年8月份之前曾超过978万元。

位于番禺区的龙湖御湖境，短短4天总价大降11万元。一套125平方米户型的房子原价609万元，该楼盘销售在3月17日表示，如果按照约定时间签约则可优惠21万元，4天之后该销售又称楼盘推出购房节活动，如果客户先给一笔诚意金，总价可以申请再降11万元。

不少售楼处一扫1-2月的冷清局面，时代财经在走访过程中看到，位于海珠的中海大境由于人数较多，参观样板房需要排队进场，而相对冷清的楼盘也有多名客户同时在场。

海珠区中海大境样板房，时代财经摄

“小阳春”成色不足

促销加力明显带动成交，合富研究院对广州80个代表楼盘成交情况（注：指认购数量）的监测结果显示，2月12日以来，广州新房成交连续5周上涨，3月11-17日环比上涨33%，成交量达至近半年内高位，仅次于2023年“十一”水平。

其中，位于中心城区天河、海珠及荔湾的重点项目成交环比升幅超五成，而外围区域价格到位项目成交提升2倍至4倍。

克而瑞广佛区域披露，3月11-17日广州新房网签1049套，连续四周上涨，达到今年以来的最高水平。二手房方面，广州市房地产中介协会（下称“中介协会”）的数据显示，成交量同样连续四周上涨，最近一周网签数量达到2321套。

数据节节攀升，却仍然有些不尽如人意。陈盛东指出，“今年的热度比不上去年，去年这个时候是挺好的”，这让陈盛东有些迷茫，“不知道楼市接下来会怎么走了”。

由于疫情政策调整，购房需求陆续释放，去年2-3月，广州一手楼盘到访人数和认购数量猛烈上攻，成为2022年以来持续时间最长、交投最为火热的“小阳春”，二手房成交量也有明显拉升。广州中原研究发展部监测阳光家缘网、中介协会的数据显示，在“小阳春”的带动下，去年上半年，广州一二手房分别网签4.08万套、5.49万套，均为2019年以来同期的第二高。

与去年相比，今年的“小阳春”不仅开启时间晚，成交情况也相形见绌。第三方机构提供给时代财经的数据显示，今年春节假期结束至今，广州一手楼盘每周到访人数和认购数量均不及去年的一半。根据中介协会，二手房网签量亦同比下跌，只是跌幅在逐周收窄。

“所谓‘小阳春’是成交量增长的一种表现，现在的成交量肯定比1月和2月要多，以往小阳春的增长量会达到一倍以上，现在可能没有一倍。今年至少是有‘小阳春’的，只能说成色一般般”，广州中原地产项目部总经理黄韬表示。

时代财经随机采访多位购房者，他们均表示自己是刚需，近期会继续看房，但不急于出手。他们给出的原因较为一致，担心房价继续下行，也还没有到非买不可的时间。陈盛东告诉时代财经，他的一个客户原本认购了华润置地天河润府，“定金都交了，现在又犹豫，觉得买贵了，不知道要不要买”。

黄韬预期，以价换量仍然会是今年大部分楼盘的主旋律，但他认为今年的成交量不会比去年更差，纵观去年全年的成交量依然处于低位，在这种情况下，“开发商继续促销，而且还会有更多政策出台，实体经济也正在复苏，（这些因素）对买房是有帮助的”。

（应受访者要求，陈盛东、柯莉为化名）

随着经济形势的变化，传统楼市旺季3月的到来使得许多开发商开始降价卖房，同时也加大了促销力度。然而，这一现象也引发了市场的广泛关注。如何把握市场趋势，制定有效的营销策略，成为了开发商面临的重要问题。
根据合富研究院的监测，广州房价在经历了多年的上涨之后，已经出现了明显的下滑。今年的“小阳春”虽然开启了时间晚，但成交量的提升明显。对此，业内专家预测，未来几个月的广州楼市可能会呈现出稳中有升的趋势，但由于整个行业的压力仍在，因此整体的市场环境仍会有所波动。
对于购房者来说，虽然目前的房价可能还在上涨，但是如果不打算立即出手，建议等待一段时间后再进行购买。此外，也可以考虑选择一些回报率较高的投资产品，例如股票或者基金。同时，购房者也应该注意风险控制，避免因为盲目跟风而导致的投资失败。
总的来说，房地产市场的起伏变化需要我们密切关注，同时也需要投资者做好充分的准备，才能在这个行业中获得良好的收益。