3月11日晚，国际权威评级机构穆迪发出震撼消息，宣布取消了万科集团的投资级信用评级，由"Baa3"骤降至"Ba1"，凸显出其母公司及其子公司在当前形势下所面临的“投机性”和“重大信用风险”。这一举动源于穆迪对万科流动性和在销售下滑情境下获取资金能力的深度忧虑。同时，万科地产的债券及中期票据评级亦被下调。
紧随其后，在3月12日流传的小道消息称，多达12家商业银行（或有版本称6家）正联手筹备高达800亿元人民币的贷款援助，以助力万科化解眼下的难关。作为中国房地产行业的老牌优等生，万科如今遭遇的债务风险和经营困境引发了广泛关注，人们热切期待国内银行是否会遵循窗口指导为其兜底。为此，本文将从多个维度解析这800亿贷款的真实效用以及万科应对债务危机的可能性。
首先，即使假定这800亿贷款确凿无疑，它是否足以拯救万科于债务危机之中？依据万科财报数据，截至2023年三季度末，其总负债高达1.24万亿元，总资产为1.65万亿元，负债率已攀升至75.28%。面对房企普遍面临的2-5年还款期限压力，万科每年需偿还本金逾2480亿元。相比之下，800亿贷款仅占其总负债的6.45%，即便按照最低5%的债务成本计算，也只能覆盖约15个月的利息支出，还本金额则仅为年度需求的32%。显而易见，这笔贷款对于万科庞大的债务规模而言，实属杯水车薪。
其次，审视当前商业银行严格的贷款审批制度和风控审查机制，万科获得新增贷款的可能性微乎其微。目前中国的商业贷款主要分为信用贷款、担保贷款和抵押贷款三类。其中，针对企业的信用贷款额度通常较小且条件严苛；抵押贷款虽较为常见，但万科高达75.28%的负债率，叠加存货估值折算后的实际资产负债率可能超过100%，使其无法满足银行的抵押贷款要求。恒大债务爆雷事件后，银行对贷款责任的终身追究制使得金融机构对高负债企业的贷款审批更为审慎，尤其在国际评级机构下调评级声明发布后，若无央行修改相关细则，万科几乎不可能再从银行获取贷款。
再者，即使设想高层金融领导破例签字豁免贷款银行责任，或者国有股东深圳地铁愿意提供贷款担保，万科的债务压力依然难以缓解。万科现存项目大多已有开发贷，新项目的开发贷受制于购地金额及监管政策，所能提供的信贷支持极为有限。同时，国家层面修订商业银行具体信贷管理办法以扶持单一企业的可能性极小，高层领导亲自为万科贷款签字背书的情况也近乎不可能。此外，尽管深圳地铁作为万科的国有股东具备一定实力，但其自身财务状况限制了能够为万科提供的抵押品或担保额，难以全面解决万科的债务问题。
最后，万科无法毫发无损地解除债务危机，但可通过积极措施减轻对社会经济的影响。今年前两个月，万科合同销售额同比下跌超四成，现金流回款堪忧，远不足以应对万亿级别的负债。楼市成交量持续萎缩，市场需求疲软，预示着房企现金流将继续承压。债务刚性的现实意味着万科必须采取果断行动，如快速处置非核心资产和股权，最大程度减少债务规模，从而降低债务风险的社会冲击力。总结起来，万科债务危机虽然严峻，但仍有可能通过策略调整来减缓其影响。此次万科遭遇的挑战再次警示我们：经济发展必须尊重市场规律，任何试图以违背市场规律的手段实现快速发展的行为，都将面临更大的风险反噬。
