随着春天的到来，市场对2024年房价涨跌的关注热度逐渐升温。一方面，政府频现救市举措，另一方面，交易量回暖的迹象也日益显现。据诸葛数据研究中心数据显示，今年2月，在14个重点监测城市中，调价房源中的涨价房源占比已攀升至7.12%，较上月增长了0.64个百分点。
尽管如此，一部分人仍持悲观态度，认为当前的小阳春仅是回光返照。那么，小阳春是否会真正到来？在此，我将分享个人预测：
首先，虽然救市力度在加大，但还未达到顶峰；在重大政策全面落地之前，这种间歇性回暖态势可能还将持续一段时间。参照香港全面“撤辣”后的数据表现，中原地产统计显示，在短短5天内（2月28日至3月3日），香港一手市场成交近590宗，相比2月份全月约276宗实现翻倍增长。同时，楼盘估价量同步飙升，部分楼盘在放开限制后次日即录得超过40%的叫价增幅。这预示着，一旦一线城市全面取消限购，市场或将迎来明显的“量涨价升”局面。房价是否立即飙升，则取决于后续政策是逐步释放还是全力推进。
其次，即使出现稳定的“量涨价升”，也只是在少数城市上演。今年哪些城市的房价具备持续上涨潜力？除了公认的北上广深四大一线城市之外，还有一批城市同样具有强大的发展潜力，有望跻身本轮房价抬头之列。然而，也有一些城市虽然房价有所抬头，但从硬性指标来看并不突出，它们主要依赖短期消费优势，而非作为长期看涨的参考样本，如1月份二手房价格环比唯二上涨的昆明和三亚，虽为旅游热门城市，但在兼顾度假与房产升值方面，大部分板块并不建议投资。
探讨房价涨跌的根本逻辑，拥有以下特征的城市房价更有可能上涨：人口持续流入的城市。这一观点被频繁提及，但仍有人过分关注人口负增长的数据。尤其年初新生儿数量锐减的新数据发布后，一些人担忧房价会大幅下跌。实际上，新生儿需求并不能立即转化为购买力，若要从长远角度判断房价走势，应将目光投向未来三四十年，届时城市化进程加速，春运现象将淡化，年轻一代普遍在大城市出生并成长，父母在当地有房有车，购房需求自然可能减少。真正关键的是人口流动趋势，一个城市房价涨跌并非由本地人口决定，而是受外地人口影响。而城市是否有足够产业吸引年轻人就业，尤其是新兴产业的发展状况，才是决定房价的关键因素。
从长期视角审视，一二线城市将继续成为人口净流入地，而不少小城市因人口出生率下降及缺乏留住人才的产业支撑，人口流失将加剧。失去人口和产业支撑的地方，土地财政难以为继，城市面临被淘汰的命运。正如住建部提出的“以人定房”原则所示，城市的新增建设用地将与人口趋势紧密挂钩，人口增加则供应土地增多，反之则减少供地。因此，理解这个逻辑后，再结合去年全国净流入人口排名数据，优质资产的重要性便一目了然。此刻正是抛售劣质资产，转而购入好城市、好地段房产的最佳时机，这些城市的房价长期看涨是毋庸置疑的。
此外，GDP总量是衡量一个城市产业实力及其能否持久吸引人口流入的关键指标。高GDP城市往往伴随着较高的房价水平，以连续18年稳居中国百强县榜首的昆山为例，尽管其县域面积仅为927平方公里，却汇聚了4个国家级工业园区、2个省级园区以及多个千亿、百亿级别的产业集群。产业繁荣带来的常住人口增量和人均收入增长，催生了大量的购房需求和购买力，使昆山房价得以持续攀升，甚至在去年大中城市房价普遍不涨的背景下达到高位。
对于县城房价的投资价值问题，答案通常是否定的。毕竟像昆山这样能将GDP提升到5000亿以上的县城并不多见，而且昆山地理位置优越，紧邻上海。投资者可以通过参考2024年最新公布的5.2%的GDP增速，来评估所在城市的价值潜力。
资金总量和财政收入是反映经济活跃度及决定城市资产价格高度的重要指标。通俗来说，城市财力越雄厚，其房地产市场的前景就越乐观。以杭州为例，作为直播电商头部城市，恰逢直播行业风口期，吸引了大量就业人口，城区人口现已突破千万，实现了从特大城市到超大城市的飞跃，购房力也随之得到充分展现。最后，城市能级也是决定房价走向的重要因素。能级越高的城市，可扩展区域越大，并且能够带动周边城市房价上涨。例如，在都市圈效应下，环线城市房价可能出现明显涨幅，同时，可以关注此前城中村改造扩围的城市名单，这些城市均值得关注。
综上所述，无论重磅政策今年是否出台，有一批城市的房价长期看涨。若政策大招如期而至，当前将是布局价值城市、把握入场与卖房良机的关键时期。由于不同城市的市场行情和特点各异，准确评估所在城市的价值至关重要，否则可能会因为错判时机而损失财富。
在30个具有价值的城市中，我认为今年将明显复苏的城市包括深圳、上海、广州、苏州、武汉、重庆、杭州和南京，北京亦在其列，但其复苏程度还需观察政策落地的彻底性和全面性。除北京外，上述城市预计都将呈现明显的量涨价升格局，原因主要有三：一是这些城市在各项关键指标上表现出色；二是得益于政策支持，过去一年中，这些城市的政策落地迅速且市场反馈积极；三是成交已有好转势头，市场需求是否大规模跟进还需视后续政策力度而定。
近日，广州率先出台了新的松绑政策，出售或出租两套房产后再购置第三套房，可按首套房执行贷款利率。我认为这一政策的出台，不仅刺激新的购房需求，更是提前预热了大招的降临和其他城市可能采取的进一步行动。只要政策得当，楼市反弹并非遥不可及。楼市始终是政策导向的市场，关键是意愿而非能力，因此不必恐慌。让我们共同关注近期高层会议释放的信号，并静待决策层的反应。
