◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

近期以来，陷入偿债风波的万科，正在一步步转机。

刚刚，万科公告了一条银行借款担保公告，即全资子公司上海中区地产（主债务人）和上海万科作为借款人，向兴业银行深圳分行申请贷款14亿元，期限14年。

针对这笔14亿元借款，万科对外明确说，将偿还公司存量房地产相关贷款和公开市场债券。

作为增信机之一，上海中区地产将持有项目抵押及其产生的应收账款质押给兴业银行。截至目前，万科对外担保总额286.85亿元。

据查，上海中区此次被抵押的项目应就是位于上海市黄陂北路的中区广场，建面4万方，位于上海人民广场商圈。

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2016年10月底，万科旗下万丈资本收购了凯雷集团持有Central Land Estate Limited100%股权，进而全资控股上海中区广场。凯雷也是2013年收购而来的，但最早的开发是由澳门“赌王”何鸿燊家族建造。

实际上，万丈资本是万科除了印力之外第二个聚焦商业资本运营的核心平台。上述收购时隔2年后，万丈资本启动上海中区广场项目改造。

2019年5月，上海中区广场升级改造完成，使办公空间净高达到2.75米，整个办公空间天花采用先进的模数化铝板吊顶系统，也成为上海核心商圈内首家获得“LEEDarc+RESET”国际双认证的高档写字楼，运营至今足见其市场估值不菲。

如今万科遇到偿债高峰，而国家又对房企经营性物业融资强力支持，上海中区广场作为万科手上的核心自持项目，自然就派上了“大用场”，借贷期限长达14年，将有助于万科积极应对债务风险管理等。

3月15日，万科已公告公司第一大股东深圳地铁集团拟认购“中金印力消费REIT”，认购份额数不超该基金总募资的30%。按截至去年6月底中金印力REIT估值约39.59亿元，深铁认购额预估10亿元。

这被外界视为深圳国资股东强力支持万科稳健发展的积极信号。在此之前，坊间还传闻有12家商业银行正在筹集800亿元贷款帮万科偿还到期债券，而万科对银团贷款正准备担保，据其公开债到期情况，银团贷款不超500亿元。

近期以来，万科已积极处置了悦榕庄、七宝商业广场、深圳高新投6.16%股权等经营性资产，直接快速回笼资金以应对2024年偿债压力。其中，今年2月份，万科以23.8亿元的七折价已卖掉上海七宝万科广场50%权益。

据第三方统计，从万科“刚性兑付”月度明细看，压力不小。万科今年3月到期境外债45.22亿元；4月到期境内债20亿元；5月到期境内债10亿元，ABS达8.5亿元，境外债107.2亿元；6月到期境外债43.07亿元，ABS达20.3亿元。

虽如此，万科手上自持的经营性资产体量比较大，近期以来经营性资产又得到具体融资政策强力支持，在券商等机构看来，将有效降低公开债违约风险。

据3月20日最新消息，中金印力REITs已开始公开询价及募资，外界期待这笔融资将助力万科缓解现金流。

近期以来，万科对以深圳位于中心的南方区域以及上海区域已进行架构重组，两个区域的城市公司均精简到8个，足见其对降本增效的强烈诉求。

依此来看，万科正在积极“自救”中赢得“他救”。对于任何一家房企而言，当前唯有拼杀在冲锋的路上，才能谈得上“安全”。

根据这篇文章的，我们可以看出，当前万科面临着巨大的偿债压力。为了减轻这一压力，该公司宣布了一个重要的金融项目，即与兴业银行签订了一份14亿元的借款担保协议。这表明，尽管目前面临严峻的偿债问题，但该公司仍然有信心妥善处理。
同时，这篇文章也提到了一些相关的信息，例如，上海中区地产作为万科的主要债权人，已经为该项目提供了一定程度的抵押，并且该项目的建设进展顺利，已经成为上海核心商圈内的地标建筑。此外，上海中区广场的升级改造也在积极推进，预计将在未来几年内投入大量资金进行改造，并将于2024年正式开业。
总的来说，虽然当前市场竞争激烈，但是只要保持良好的财务状况，合理规划投资，就有可能避免重大偿债危机的发生。因此，对于所有的房地产开发商来说，都要意识到这个问题的重要性，并采取相应的措施来防范。