自2021下半年以来，楼市呈现出显著的调整轨迹，打破了以往“房价只跌不涨”的片面认知。尽管一线城市及部分二线城市的繁华地段新房价格因新楼盘入市和供应结构优化而呈现局部上扬，但无法掩盖整个市场的下滑态势。尤其值得关注的是，二手房市场作为楼市真相的重要晴雨表，已连续20个月出现均价下跌的现象。权威机构联合发布的数据显示，截至去年年底，全国百城二手房价格全面下滑，不仅一线城市表现明显，此趋势更蔓延至二线乃至部分三线城市。调控政策的逐步收紧有效抑制了房地产市场的过度投机行为，使得市场需求回归理性；同时，人口流动与城市化进程的新格局也导致某些城市房地产库存过剩，进一步加剧了房价下跌。
当前市场环境下，昔日炒房热忱已消退殆尽，众多炒房客纷纷抛售手中房源以求脱身。全国范围内，二手房源大量涌入市场，多地二手房供应严重超过需求，供需失衡问题突出。由于业主急于出手房产，二手房市场的抛售压力陡增，直接引发了二手房价格的持续下滑，并对新房市场构成沉重打击。可以预见，随着二手房市场抛压不断加大，新房市场价格也将受到影响，极有可能随之下行。
步入2024年，各地政府加大救市力度，这让许多潜在卖房者陷入纠结：现在降价出售，究竟是明智之举还是短视之策？一方面，若在高位购入房产后选择此刻出售，不仅要承受房贷利息损失，甚至可能本金缩水，心有不甘；另一方面，面对房价下跌趋势，又担忧继续持有将面临更大亏损。对此困境，万达集团的王健林给出了颇具启示性的解答。
早在2017年，王健林果断决策，宣布万达全面退出房地产行业，毫不犹豫地抛售了包括70多个酒店和文旅项目在内的庞大资产。彼时正值楼市繁荣顶峰，外界对王健林后续动作充满好奇。直至2019年公司年会上，他再次强调万达将彻底告别房地产业务，不留一平米土地。此举让众人深感震撼，亦见证了王健林坚定转型轻资产运营的决心。无独有偶，同年恒大集团股价剧烈波动，随后公告承认资金链出现重大危机，这显然并非偶然事件。
身处地产行业前沿的大佬们，犹如春江水暖的鸭子，对于市场变化有着敏锐洞察力。然而令人惊讶的是，从2023年5月起，王健林再度开启卖房模式，陆续出售了分布于上海、太仓、湖州、广州、西宁、江门、北海、厦门等多地的10座万达广场。这一举动背后的深层原因引人深思，或许可以从近年来他对房地产行业的观点窥见一二。首先，王健林认为房地产行业的黄金时代不可能永续。他曾表示：“没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，是为了未来长久的发展。”基于这一理念，万达成功实现了业务转型，虽目前负债率保持健康水平，但对比当前房企普遍面临的负债高压和“三条红线”挑战，万达已然远离风险中心。我国房地产行业历经二十多年的高速发展，城镇人均住房面积已突破39平方米，远超欧美国家平均水平，且高达96%的城镇家庭已拥有至少一套住房，户均更是达到1.5套，显现出住房资源过剩的现状。结合人口因素考虑，预示着房地产行业的鼎盛时期已经结束。
其次，王健林看好一二线热点城市楼市前景，而不看好三四线城市楼市发展。他表示，未来十年内，受益于城镇化进程，一二线城市房价仍有上涨空间。而对于人口净流出的三四线城市，特别是县城，房价上涨受限。过去的8年间，一二线城市房价走势基本印证了他的预测，而在三四线城市方面，则因为棚改货币化安置政策的影响有所出入。该政策虽一度推动了三四线城市房价上涨，但随着2020年棚改项目的终结，这些城市失去了资金支持和购买力基础，房价上涨动力减弱，下跌风险随之增加。
综上所述，王健林先生八年前的前瞻性预测，在专家审视下显得尤为精准。这也反映出未来一二线城市的房地产市场确实具备上升潜力，依托强大的经济发展潜力和稳定的人口流入，即使在严格的调控政策下，房价仍有可能合理上涨。展望未来，房地产市场将形成强者愈强、弱者愈弱的城市分化新格局，这是市场新常态的鲜明写照。
