3月15日深夜，万科一周内第二次罕见发布自愿性公告，披露公司第一大股东深圳地铁集团将认购“中金印力消费REIT”份额，认购比例不超过该基金总募资额的30%。据估算，截至去年6月底，中金印力REIT估值约为39.59亿元，深铁此次预计认购额高达10亿元，这一战略投资在当前已发行的消费类商业REITs中显得格外引人注目。
值得注意的是，就在3月13日，华夏华润商业REIT在深交所成功上市，其中中国人寿旗下国寿投资认购了约6.86亿元，占比达到10%。万科公告透露，除了深铁之外，部分深圳其他国有企业基于对万科的支持和对中金印力消费REIT长期发展的坚定信心，也将参与战略配售。万科近期卷入的偿债风波，作为行业标杆房企，其一举一动都牵动着整个房地产市场的稳定大局，后援力量难以估量。参考《万科卷入“多空”对决，后援力量有多强？》一文，可以深入了解到万科在此轮风波中的重要角色。
目前，万科对于发行“中金印力REIT”以筹集经营物业资金的需求极为迫切。早在去年11月，万科就作为国内首批四家商业公募REITs试点之一获批注册，然而至今未能完成募资并上市。相较于中金印力REIT的暂时沉默，华夏华润、华夏金茂以及嘉实物美等消费REIT已纷纷完成募资并成功上市，万科高层压力之大不言而喻。
如今，随着深圳地铁及多家深圳国企对中金印力REIT的鼎力支持，万科终于得以安心，面对近来数家知名保险公司所谓的“上门讨债”，或许可以稍作缓和。此前，万科被坊间传闻涉及新华资产百亿展期遭拒，尽管新华资产官方随后辟谣，但这场风波已然掀起波澜。
实际上，万科自去年底就开始与几家保险公司商谈旗下保险类债权投资计划延期事宜，原本计划延长三个月期限，然而由于楼市形势未见好转，万科希望再延展一年，但保险公司出于风控考虑，并不愿轻易接受。按照合同条款，若触发提前还款机制，无疑会使万科陷入“悬崖边缘”，甚至有爆雷的风险，这被外界称为一场“逼宫”。
有媒体报道指出，保险公司之所以采取这一“逼宫”行动，是因为察觉到万科可能优先保障境外债务偿付，如近日刚偿还的6.47亿美元债券；而在境内债务偿还顺序上，银行借贷和公开信用债优先级更高，涉及保险等“非标私募债”的偿还会相对靠后。
据统计，今年内面临到期且保险公司可行使提前还款权的债权计划规模或超30亿元，涉及泰康-万科7号、新华-万科南昌1期、新华-万科物流3期等多个相关债权投资计划。这类非标债券投资计划具有结构性期限安排，类似于房企发行的境内中长期公司债，存续期间设有投资人行权及融资方赎回选择权。
从万科的角度来看，今明两年是其偿债高峰期，自然希望能尽量延长这些融资期限灵活的非标私募债期限，以便将更多精力集中于境内外公开信用债的偿付上。然而，新华保险、大家保险、中国太保、天平保险等机构认为当前“万科不再安全”，要求加速到期，而万科则坚持将非标私募债转化为公开债，“提前偿还非标的同时，须认购新发公司债”。
业界普遍认为，在维护楼市稳定的宏观背景下，万科与保险机构之间的这场“暗中博弈”将在短期内得到妥善解决。此外，市场还传出有12家商业银行正在筹备总额达800亿元的贷款以帮助万科偿还到期债券，万科对此正准备提供担保，根据其公开债到期情况，银团贷款额度预计不超过500亿元。
花旗分析师Griffin Chan等人在最新报告中表示，预计中国楼市将于2024年二季度呈现“中性看涨”，主要依据包括近期出现的积极变化，如“银行对万科的支持、新房销售逐渐回暖、二手房市场交易量回升”等现象。
