当前，面对铺天盖地的房价预测信息，一会儿唱涨、一会儿唱跌，使得不少民众感到困惑不已。在纷繁复杂的言论中，我认为要洞悉未来房价走势，两大关键因素不容忽视：首要关注官方政策导向，其次要深入了解民众购房心态。
易居研究院最新数据显示，截至2024年1月，我国百城新房库存面积已高达5.02亿平方米，创下近13年来的新高，需耗时22.9个月才能完全消化。这一现象直接印证了中央政治局于2023年7月会议上的前瞻性判断——我国房地产市场供求关系正经历重大转变。
鉴于此，楼市调整势在必行，例如将部分新房库存转化为保障房，以适应市场需求变化。同时，在当前楼市降温的大背景下，民众对买房保持谨慎态度实属正常，特别是对于投资回报和项目烂尾风险的关注更是焦点所在。
然而，经济学家徐高的一席话引发了热议，他关于一二线城市房价上涨的论断究竟意味着什么呢？
【一二线城市房价“大概率上涨”背后的疑问】
近日，中银国际证券首席经济学家徐高明确表示：“一二线城市房价大概率将上涨，有意今年购房的朋友可以考虑出手。”表面上看，这句话传递的信息似乎仅限于一二线城市房价可能上扬，但深入思考后不禁产生疑问：即使房价上涨，其涨幅能有多大呢？
在贷款购房的现实情况下，利息成本是我们必须考量的重要因素。据统计，一线城市二手房均价为57558元/平，二线城市则为17911元/平，平均计算约为37334元/平。若按六成贷款、利率3.45%购置一套百平米住宅，每年本息支出接近12万元。这意味着，只有当房价涨幅超过3.2%，购房者才有可能真正实现资产增值，否则相当于亏损。而值得注意的是，与去年相比，无论是同比下跌的一线城市房价还是跌幅达6.15%的二线城市房价，两者之间存在着约10%的巨大差距。
【今年房价真的会上涨吗？】针对房价是否上涨的问题，徐高的观点为我们提供了线索。他认为，自2021年以来，我国房屋新开工面积大幅缩减超2/3，预示着我国房地产市场或将面临自90年代以来最严重的供给收缩。这暗示在低基数效应下，房价存在较大的上涨空间。
不过，我更倾向于认为二手房销量将是决定性因素。一方面，2023年我国二手房成交面积占比接近40%，新房成交量反而下滑8%，显示出越来越多购房者偏好更为稳健的投资选择，因此，新房市场的烂尾问题能否有效解决至关重要。另一方面，随着楼市步入“增量存量并重时代”，二手房市场的重要性日益凸显，尤其是一二线城市的次新房资源，将在一定程度上挤压新房市场份额。
综上所述，热点城市及地段的二手房价格或有上涨趋势，新房市场价格则取决于烂尾楼盘问题的解决程度。
【今年是购房的好时机吗？】
从贷款利率角度看，目前无疑是购房的良好时机。市场上有一种声音认为商业贷款利率在未来三年内有望跌破3%，尽管我个人对此持保留态度，因为公积金贷款利率维持在3.25%，如果商业贷款利率跌破这个水平，公积金贷款的优势将会显著削弱，甚至丧失，这显然与国家政策初衷相悖。
即便如此，当前3.45%左右的商业贷款利率相较于过去（如2019年首套房商业贷款利率高达5.88%）已经有了极大的优势，长期来看可节省大量利息支出。因此，无论从贷款利率还是房价稳定的角度审视，现在确实是购房的好时机。
不过，对于不同地区而言，房价走势还需具体分析，建议结合近三年的成交量和成交均价来综合判断。尤其是在同一城市内部，不同区域的市场表现可能存在巨大差异，不宜一概而论。
此外，我特别强调一点：贷款利率下降实际上是对房价的一种间接下调，特别是在一二线城市，这一效应尤为明显。在中央和住建部明确了楼市将以“稳”为主基调的前提下，我们需要拓宽视角，寻找其他影响房价的因素。其中，贷款利率的变化是一个重要观察方向。银行作为金融机构，不可能无故牺牲购房贷款利息收益，其愿意下调利率的背后必定有深层次的原因，并且与楼市销售状况紧密相关。简而言之，银行也意识到楼市销售压力，通过降低贷款利率让渡一部分利益，以刺激市场需求。
【核心观点】
根据徐高的观点，我国房地产市场正在经历近二三十年来最为严峻的供给收缩阶段，这意味着一旦市场信心恢复、需求回升，房价上涨的概率较大。从这一角度出发，我赞同他的看法。
然而，我也提醒大家注意区分房价上涨与房产价值提升之间的区别。正如前述，仅房贷成本一项，一二线城市平均每年就需要承担约12万元的成本，对应的房价上涨难度相当于年均3.2%。因此，每位购房者都应立足自身实际情况，理性分析，切忌盲目跟风。
那么，您对当前的房地产市场有何见解呢？欢迎各位积极参与讨论、点赞、收藏！
