该通知中蕴含的核心可提炼为三大要点：首先，各城市需根据实际住房需求科学配置土地供应与金融资源，实行“人定房、房定地、房定钱”的原则，旨在促进房地产供需平衡，结构合理化，防止市场大幅波动；其次，构建完善的“保障+市场”双轨制住房供应体系，确保政府为主满足工薪阶层刚性需求，市场为主适应居民多样化的改善性需求，并要求各地科学规划2024至2025年的住房发展年度计划；再者，明确住房发展年度计划需涵盖各类住房及用地供应规模、结构和区位，并预估房地产项目合理的融资需求，且规定各城市需在规定时间向社会公布年度计划相关情况，同时前瞻性制定2026年至2030年住房发展规划。
一句话概括，中国房地产即将全面迈入“计划时代”。这意味着全国各城市的每年土地供应量、新房建设量以及保障房投放量都将有明确的发展规划并定时公开。以往的城市供地计划缺乏统一标准，而今，“以人定房，以房定地、以房定钱”的原则将人口增量与城市新增住房、供地数量、土地财政紧密绑定，彻底改变了过去依赖土地财政的无序发展模式。
住建部之所以坚决推行这一系列硬性规则，源于其长期酝酿的改革计划。早在2022年9月，住建部就提出完善人、房、地、钱四大要素联动机制，并在今年11月部长倪虹进一步阐述，这一新机制旨在构建房地产市场稳健新模式，避免大起大落，实现从追求数量到注重质量的转变。
“以人定房，以房定地、以房定钱”这十二字方针，其影响力深远在于能够有效解决高库存顽疾，改变过往许多城市依赖卖地充实地方财政，无视市场需求的粗放模式。据统计，去年全国商品房待售面积同比显著增长19%，其中住宅上涨22%，高库存问题严重冲击房价稳定，并加剧诸如烂尾楼、房屋质量问题等现象。
针对去库存问题，自然资源部曾在年初出台相关政策加以抑制。然而，尽管新开工面积有所减少，但销售面积下滑导致市场如同一个进水口减小、出水口堵塞的池塘。因此，住建部此次举措更加强硬，不仅限制供地量还叠加人口基数约束，使一座城市的新增住房数量直接取决于人口增量，无足够人口增量的城市可能面临新增建设用地冻结的局面。
此举无疑对各城市形成巨大压力，逼迫它们寻找除房地产之外的经济增长点。同时，住建部将保障房供应纳入城市住房发展规划和年度计划，意味着依靠行政手段消化库存的捷径已被堵死，各城市要么努力提升综合实力吸引人口流入，要么接受缩减供地、告别单一土地财政的命运。
面对这一重大变革，部分城市已开始主动转型，甚至不惜打破自身的“铁饭碗”。多地省市纷纷开启机构编制精简改革，缩减行政部门和事业单位编制，有的县市缩编人数甚至超过千人。省会大城市也未幸免，如东北地区的哈尔滨，市本级及辖区事业编制精简比例高达25.3%至32%。随着今年住房发展规划和年度计划编制工作正式实施，对于一些无法创造人口增量、新增住房受限、土地财政萎缩的城市来说，恐将陷入恶性循环：基础设施建设停滞、经济增速放缓、人才流失加剧……城市间的马太效应将愈发凸显。据克而瑞、易居研究院统计，当前三四线城市新建商品房存销比高达30.2个月，更有甚者如韶关市，存销比突破141.7个月，意味着按照现有销售速度，新房库存可供销售近12年之久。
棋局刚刚开局，却已有城市面临出局的危机。未来的房地产市场，将在那些能持续吸引人口流入、保持合理库存水平的城市得到更为健康、有序的发展。
