1月26日，住房和城乡建设部明确表态赋予城市在房地产调控中更大的自主权后，于2月27日再度发布通知，要求各城市制定今明两年住房发展计划，旨在防止房地产市场出现大幅波动。当前的市场形势下，稳定市场的关键已不言而喻。
紧随其后，住建部再次督促地方政府积极行动，预示着近期各类救市政策将进一步扩大并呈席卷之势。这股浪潮中，刚刚完成新春首拍的土地盛宴的杭州，紧接着在2月28日马不停蹄地推出了新一批涉宅地块，揭示出政策层面的新动态。
此次挂牌的5宗涉宅地中，亮点频现，包括滨江区政府板块西侧的世茂智慧之门商住项目及容积率仅0.8的闲林低密度住宅区（具体土地指标见文末表格）。更引人关注的是，萧山和余杭的部分地块取消了新房限价措施。此前，杭州已在2023年11月放宽了临平、钱塘、富阳、临安四区的新房限价规定。
萧山与余杭地块限价的取消是否意味着更大范围甚至全面取消限价的前奏？近日市场上流传的消息纷繁复杂，传闻称萧山区的钱江世纪城、老城区以及市北区块将上调限价上限，其余板块则可能全面取消限价；而余杭区除未来科技城和云城仍维持当前限价外，其他区域也将全面取消限价。倘若杭州全面取消限价，这一迟到的政策举措又能为楼市带来多大的提振效果？
回顾历史，始于2017年的本轮全国性房地产调控，源头可追溯至2015年。彼时，历经2011年至2014年连续四年严厉调控后的三四线城市，商品房库存压力空前。叠加2015年底严重的股灾对中国经济的影响，以及当时疲软的楼市状况，我国推出了一系列宽松货币政策，包括一年内的五次降息和五次降准，并在2016年启动了一场商品房“去库存”运动，货币化安置政策释放大量现金补偿，刺激了真实的居住需求及投资投机需求。从深圳开始，再到“四小龙”合肥、南京、苏州和厦门，最后是后来居上的杭州，中国热点城市房价经历了一轮迅猛上涨。面对2016年9月30日紧急出台的史上最严调控，限购、限贷之外，新增的限价政策自2017年起在全国各地逐渐铺开，却也在多年间导致房地产市场乱象丛生。
【小标题】限价政策：调控中的悖论与副作用
商品房限价政策被普遍认为是所有调控手段中最荒诞不经的一项。早在政策实施之初，即有专家意识到限价不仅事与愿违，反而可能助推市场投资投机行为，扭曲市场信号，造成市场秩序紊乱。在提交给多个官方部门的内参报告中，多位专家表达了类似观点。例如，2017年11月公开发布的《丁建刚：不限价会怎样？——一份公开的内参》一文中，强烈建议尽快废止限价政策。
表面来看，限价政策压制了商品房价格上涨，但实际运行中却引发了诸多副作用：一是扭曲市场信号，二是使市场数据严重失真，三是催生“价格双轨制”，四是由于“价格双轨制”，导致倒卖房号、权力寻租等现象滋生，五是政府为了平息民怨，不得不介入微观的商品房销售环节，引入“摇号”政策，六是“摇号”政策使得商品房套利空间显性化、福利化、彩票化，使得真正有购房需求的人难以购买到限价商品房，反而为“中奖者”提供了巨大的套利空间，七是巨额套利空间进一步刺激了更多的投资投机需求涌入市场。
尽管2018年5月有评论文章依据《国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》，提出应废止限购、限价、限贷、限售等政策，遗憾的是，该篇文章虽一度广为传播后遭删除，各项限制性政策并未随之解除。
【小标题】限价困局与市场现状
限价政策所造成的“价格双轨制”局面，吸引了大量投资投机需求进入楼市，由此衍生出诸如买房“号子费”、“茶水费”等各种市场乱象。地方政府只能不断加码调控，填补政策漏洞。2018年3月28日，杭州率先开启由政府主导的商品住房销售摇号政策，犹如楼市中的“打新股”。
然而，时至今日，随着房地产市场形势急转直下，杭州市场上具有明显套利空间的区域和项目已经屈指可数。根据浙报传媒地产研究院发布的《2023杭州楼市研究分析报告》显示，在2023年统计的51个主流成交板块中，仅有滨江区政府、一桥南、桥西、城西文教、三墩和钱江世纪城等6个板块存在较为显著的一二手房价格倒挂（超过10000元/㎡），绝大多数板块已无明显价差，限价和摇号政策已然失去意义。2023年杭州市区商品住宅“流摇”次数占比超五成，相比2022年显著增加。
部分曾经炙手可热的板块如未来科技城、勾庄等地，随着一二手房价差消失，摇号热度也急剧下降。若当前市场传闻属实，大幅度缩小限价范围将成为趋势，不仅萧山和余杭，主城区内也可能采取类似的限价圈缩小政策。而在保留限价的区域内，针对尚存明显套利空间的板块，限价标准预计将有所提高。
始于七年前的限价政策，实际上并未有效遏制房价大涨（只是名义上限制了商品房价格，受益者仅为极少数摇号中签者），反而极大地推动了投资和投机活动。从2022年开始，限价政策在下行市场中扮演了救命稻草的角色，若没有限价政策，商品房销售量恐怕远不如现在可观。这项初衷与结果相左的政策，令人啼笑皆非。如今看来，除了极少数板块外，取消限价的实际作用和意义已大打折扣。
决定市场走向的关键因素在于内部公众预期与信心，以及外部的地缘政治环境。距离全国两会开幕不到一周，下一个政策观察窗口就是本年度的政府工作报告。本文附上了2月28日杭州挂牌土地的具体指标。
