引言：面对现实需求，一切人为设定的规则和框架都显得苍白无力，只要资金充裕，几乎没有什么事是无法解决的。回望近年来的房地产市场，一场生动的“真香定律”正在上演。
在房地产市场的风起云涌中，从最初的严厉打压到紧急救援，从肃清乱象到政策支持，调控政策的出台无疑是对当时房地产风险加剧、房价疯涨以及开发商种种不良行为的一次明确警示。然而，在连续三年的黑天鹅事件冲击下，叠加生育率下滑导致的人口通缩加速，房地产市场形势急转直下，一度陷入僵局。
然而，鉴于房地产对经济的支柱地位短期内难以动摇，及其背后与地方财政紧密相连的复杂关系，楼市的复苏与振兴势在必行。进入2024年，管理层的态度出现了明显的转变，调整力度达到180度的大转弯。以上海虹口北外滩核心区内一个仅建于2003年的高层小区拆迁为例，其房龄不过20年，住户数高达131户，估价约为每平方米11万人民币。如此新且单价高昂的高层住宅被拆迁实属罕见，而这正是国家重新定调楼市、针对供求关系重大变化进行适时优化的结果。城中村改造成为新一轮政策发力的关键点，今年各地的执行步伐明显加快，首批超8000亿专项借款已于1月30日在包括广州、成都在内的19个城市开始发放，其中两地额度甚至超过千亿。
透过这一现象，我们可以看到整个楼市政策正竭力引导资本流动，不仅有推动市场长期可持续循环的城中村改造等措施，更有直接注资房地产项目的短期行动。年前住建部透露将设立房地产融资支持项目“白名单”，如今城市房地产融资协调机制已基本建立，第一批涉及5349个项目的白名单中，平均每个项目可获得近2亿元的融资，总额或将超过1万亿。
国有六大银行积极响应，纷纷部署落实房地产融资协调机制。例如，农行截至19日已完成近百个首批清单内贷款项目审批，涉及金额超400亿元；邮储银行覆盖了河南、四川等10个省份，融资金额达57亿元；中国银行推进超过110个项目的审批工作，合计金额约550亿元。
值得注意的是，白名单中的第一批项目中有84%为民营房企和混合制房企，这反映出民营房企资金实力普遍薄弱，虽历经多轮政策救市如“救市16条”及三支箭的支持，但受困于债务重压，融资困难，始终难以享受到各类拯救措施。因此，此次缺钱甚至已身处险境的民营房企成为了重点扶持对象，若进展顺利，后续还将有更多批次的白名单出炉，对于那些濒临烂尾的房企而言，按时交付房屋有望不再是空中楼阁。
然而，对于未来楼市走势，房说君提醒大家不要过高估计白名单的意义，房产市场出现两大信号的可能性较大，需避免再次误判：
1. 救项目而非救房企
当前，房企经营风险的实质在于能否按时交房，只有保障购房者用毕生积蓄换来的住房如期交付，才能提振市场信心，促进销售恢复，带动土地出让收入回暖。房企自身解决交房问题难度极高，尤其在市场不景气、融资受限的情况下，房企负债累累，延期交房乃至无实际交付可能的情况屡见不鲜，恒大案例就是前车之鉴。因此，“救项目、放房企”成为上下共识，而如何挽救房企则是另一议题。
2. 输血而非造血
尽管央行已释放天量货币供应，如M2在过去24个月内增发54万亿，以及2月5日降准释放约10000亿长期资金，但为了激活优质项目和维护系统性金融安全，货币政策仍有可能进一步宽松。然而，这种输血方式只能暂时缓解困境，无法从根本上解决问题。倘若市场未能复苏，房企自身造血能力不足，反而会加重债务负担。
结语：
新的一年，救市举措仍在持续深化，近期5年期LPR降至历史最低值3.95%，首套房利率最低可达3.75%。正如房说君多次强调的那样，在病未愈之前，药不能停。有人认为政策应该更加关注市场本身的自我调节，比如放开限跌，让房价随市场规律波动，或许这才是更有效的救市良方。本文所引用图片均来源于网络，如有侵权，请联系删除。文章由“每日房说”原创，严禁抄袭转载，发现必究。
