：余飞
01
宏观数据强于预期
最近，国家统计局与央行公布了今年前两个月一系列宏观经济数据，整体来看，很多数据都在复苏路上，唯有楼市，跌势仍收不住。
国家统计局披露：
2024年1至2月份，规模以上工业增加值同比实际增长7.0%。
来源：国家统计局
7.0%的增速远高于去年同期的2.4%。这意味着，进入2024年，制造业有明显起势势头。
分行业来看，41个工业大类行业中有39个行业增加值保持同比增长，较前值增加8个行业。
制造业的起势，和出口恢复，直接关联。
海关总署数据显示，1-2月份，货物进出口总额66138亿元，同比增长8.7%。其中，出口37523亿元，增长10.3%；进口28615亿元，增长6.7%。
其中，全国规模以上工业出口交货值由上年12月份同比下降3.2%转为增长0.4%，回升3.6个百分点，结束了此前连续8个月下降态势。
主要工业产品中，铁路船舶航空航天、金属制品和通用设备等行业出口分别增长32.6%、20.4%、12.3%；汽车行业出口增速虽有所回落，但仍保持13.0%的两位数增长；消费品制造业出口受海外需求改善拉动，出口增速由上年12月份下降10.6%转为增长4.0%，其中纺织服装、家具、文教工美等行业出口增速均有较大幅度回升。
消费数据方面，前两月增长了5.5%，高于去年同期，增速整体来看，不算高也不算低。
来源：国家统计局
固定投资方面，出现了明显反弹。
前两月，固定投资增加了4.2%，增速虽然不如去年同期的5.5%，但结束了过去一年来的不断下滑态势。
来源：国家统计局
整体来看，各项宏观数据，大多都强于预期。
不过，市场认为，后续压力依旧很大。
财新网分析，此前被抑制的需求在春节假期强劲释放，不过高频数据显示假期后至3月以来经济增长动能有所放缓，房地产销售、春运客运量、整车货物流量指数和建筑项目开复工率均有所走弱（按春节可比口径）。
来源：财新网
02
房地产数据不忍看
相比于其他数据，房地产数据简直不忍看了。
其他数据虽然在3月份走弱，但好歹前两个月还是靓丽了一把，而房地产数据，一路蔫到底。
国家统计局披露：
前两个月，全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%；其中，住宅投资8823亿元，下降9.7%。
来源：国家统计局
官方给出的解读是，跌幅收窄了。
从走势看，这话没毛病，的确收窄了，但收窄也还是跌。
这一数据，自2022年4月份转负以来，一直没有回过正，期间虽有跌幅收窄的时段，但也仅仅是收窄而已，没有改变投资下行的局面。
这意味着，房地产市场的拿地、开工积极性持续下降了近两年时间。这一结果，谁都能想到，毕竟当下的房企，不是在暴雷，就是在暴雷的路上。
而且，从恒大财务造假来看，这个引线会让很多此前光鲜亮丽的房企的遮羞布，被扯下来。
商品房销售方面，国家统计局披露：
新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。
来源：国家统计局
从走势图可以看到，销售额与销售面积呈现跳水态势。
肯定有人会说，这是春节因素影响。但看清楚，国家统计局采取的方式是1月与2月合计对比。因为每年的农历春节对应的基本是阳历1月份或者2月份，2023春节对应的便是当年的1月份，2024年对应的是2月份。为了避免春节因素干扰，所以采取了每年前两个月合计统计。
今年前两个月商品房销售面积下跌了20.5%，销售额下跌了29.3%。这意味着，新房很难卖出去。
这一跌势，从央行公布的房贷数据，也能得到呼应。
央行披露，今年1月份房贷增加了6272亿元，算是很不错。但2月份的增量为-1038亿元，这是2020年以来第6次房贷负增长。
按理说，只要有商品房成交，房贷增量都不可能为负数，除非贷款的数量还没有还款的数量多。
也就是说，2月份的楼市，购房人从银行贷款的额度还赶不上老业主们还款的额度。要知道，2023年春节月（1月份）增量虽然不高，但好的也有2231亿元。
这种现象，无论一线二线还是三四线，无论东部、中部、西部还是东北，皆如此。
从大板块数据来看，东部、中部、西部、东北四大板块，无论是房地产开发投资，还是商品房销售面积与销售额，均全线下跌。
来源：国家统计局
写到这，我突然想起了去年标普与惠誉两大国际评级机构对中国楼市2024年的预测。
国际评级机构标普去年年末发布的《报告》认为，2024年仍是房地产销售的筑底之年，但市场也不会再度大幅下跌，预计全年商品房销售额同比下降5%左右。
另一家评级机构惠誉则表示
2024年中国房地产市场销售额将继续下降，但降幅将缩小至0-5%，对应10万亿元左右的销售体量。房地产市场不会再像前两轮周期有明显反弹，而是会步入一个缓慢下行的新常态。
两个评级机构的预测，表述方式有所不同，但观点基本一致：缓慢下行会是常态。
本号也早分析过，中国楼市已经从2021年的“双18”调整至2022“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
这仍不是底。
之前有专家预测，未来的房地产市场，可能最终会在房屋老旧之下的自然更迭需求和改善需求平衡之下，维持在10万亿级别。
10万亿，我认为还是偏乐观了。
03
谈底，还尚早
这轮调整周期，参考日本，会很漫长。
从数据层面来看，人口通缩正在加快，购房主力人群在快速收缩。
最近机构有一组预测数据。
根据房地产行业权威中指研究院理论26-40岁是买房、置换房地产的主力，那么40岁的是1984年出生的2088万，26岁的是1998年的1585万，所以得出结论2024年买房主力人口减少503万。
同理预测未来若干年买房主力变化需求，2025年继续减少603万，2026年继续减少904万，2027年继续减少1240万人，2028年继续减少1167万人，2029年继续减少1406万人，2030年继续减少1414万人，2031年继续减少742万人，2032年减少607万，2033年减少604万人，2034年减少360万人，2035年减少276万人，减少53万人，2037年增加30万人。
此后买房主力人口在正负100万以内上下浮动。
此外，全国房地产供大于求，管理层已经通过“中国房地产供需关系发生重大变化”的表态中已经定调。
当下除了少数城市的住房供小于求外，大多数城市包括大多数二线城市的住房均供大于求。
在供应过量，需求又不断萎缩的背景下，价格持续调整，在所难免。当下一切救市操作，无非是阻止硬着陆，实现软着陆而已。
经济疲软的问题并未解决，当前经济形势依然严峻。随着我国疫情逐渐得到控制，各地逐步重启生活节奏，但仍然存在输入性风险。同时，国际贸易环境复杂，一些国家和地区还受到疫情的影响，对外贸易额出现下降。
房价方面，尽管前两个月表现较好，但由于多地纷纷出台限购政策，导致市场交易受限，库存压力增大。此外，开发商为了应对政府调控，加大了土地购置力度，短期内可能会对房价产生一定推动作用，但从长期看，房价的稳定需要依赖供需平衡，而非简单的行政手段。
对于房地产市场的未来发展，国际评级机构给出了不同的看法。标普认为房地产市场将在筑底之年保持平稳，而惠誉则预测房地产市场需求将持续萎缩，房地产市场将步入一个新的底部区间。
展望未来，经济形势仍然是不确定性较大的时期，需要密切关注。我们应继续坚持稳中求进的工作方针，积极寻找新的发展动力，同时也要警惕可能出现的风险，做好防范措施。
