丨李惠琳 谭璐 丨谭璐
3700亿资产的金地，人事大变动。
3月17日下午，金地召开董事会议，选举高管徐家俊为董事长，来自股东方福田投控的季彤为副董事长。
去年10月，领航30年的凌克辞任，总裁黄俊灿临危受命，代行董事长一职5个月。
稍意外的是，金地新一届董事会，人选大多更换，连带独董，少有留任者。
刚披露的财报显示，其2023年净利为8.88亿元，降幅超8成。
当下，金地正处于偿债的关键期，新管理团队调整到位，将全力迎接考验。
多元格局
接任一把手的徐家俊，现年46岁，也是金地的一员老将。
他是上海财经大学管理学硕士，加入集团已20年，现任金地高级副总裁、董事会秘书、金地商置行政总裁。
徐在地产多业态经营方面，拥有丰富和全面的管理经验，尤其熟谙资本市场。近年，他牵头融资、投资者关系等事宜，为保障现金流安全发挥了重要作用。
黄俊灿则有退意，本届董事会任职期满后，未再参与董事提名，目前，其仍担任总裁一职。
有接近金地的人士透露，黄俊灿希望投放更多时间于个人事务。
目前，富德生命人寿、福田投控为金地的第一、第二大股东，分别持股29.83%、7.79%。
3月17日，金地提名新一届董事会候选人，话语权也被重新分配。
11个董事席位中，3位来自生命人寿，分别是徐文渊、徐倩、李荣辉；1位来自福田投控，即福田投控董事长季彤。来自金地经营团队只有2席，徐家俊和一位职工董事。
而在上一届董事会，14位董事中，金地经营团队占了4人，生命人寿、福田投资各有1人。
官方称，新一届候选人将形成多元、均衡的董事会结构，能充分发挥混合所有制的优势。
图片来自金地
去年12月金地修订董事会架构时，已埋下伏笔。董事会由过去的14名董事，变为11人，更利于集中决策。
另外，设立副董事长职位，当董事长不能履行或不履行职能时，将由其代之。
接近生命人寿的人士表示，生命人寿对金地的稳定发展充满信心，将积极发挥第一大股东的作用，充分支持现有经营团队。
去年12月，福田投控也以32.5亿元的对价，收购了金地环湾城项目51%的股权，提供流动性支持。
有公告称，福田投控将为金地在公开市场发行公司债或中票，提供担保等增信措施。目前，此类担保发债仍未落地。
力闯债关
刻下，金地的首要任务是还债。
目前，金地共有14笔存续债券，规模近197亿元，今年内要还126亿元。
3月以来，黄俊灿的兑付节奏稳扎稳打，安排了三笔账单：如期兑付“21金地01”的利息；偿还15亿元的“21金地MTN002”；承诺将兑付22日到期的“16金地02”，剩余规模为11亿。
接下来一个月里，金地还要过两道坎：
一笔是3月24日到期“21金地MTN003”，规模为15亿元。另一笔是4月7日到回售日的“21金地03”，规模约25亿元。
截至2023年末，金地的账面现金有298亿元，只是，能用来还债的有限。
一位房企高管告诉《21CBR》记者，在保交楼政策下，现金优先用于工程付款。单个项目的资金多数沉淀在项目中，难以回流给集团调配。
面对密集到来的账单，黄俊灿拿出核心资产，一边出售变现，一边抵押融资。
去年12月，他卖掉了深圳的金地环湾城项目，获取 32.5亿元现金。
2月以来，他以北京金地中心和金地物业作为抵押物，分别获得交通银行、招商银行的贷款融资40亿元、25亿元。
其中，北京金地中心位于朝阳区CBD，每年收租近6亿元；金地物业是为数不多的未上市头部物企，在管面积超2亿平方米。
北京金地中心，图片来自公司
在具体项目上，也有融资到账。
1月起，金地的北京、深圳、上海、金华、河北的项目，合计获得银行贷款18.5亿元。
金地的相关人士表示，公司与银行是总对总的合作模式，融资均以项目为主体，最后归集到集团整体调拨使用。
今年以来，金地的融资超80亿元。一位知情人士告诉《21CBR》记者，基于手头资金情况，金地对偿还接下来的两笔债务有信心。
眼前无忧，闯过全年关卡，金地依然有压力。
去年，一份机构调研报告估计，金地每月需应对50亿工程款、10-20亿销售税费、20亿偿债和其他，因此，销售130亿元为其压力红线。
开源节流
2023年，金地的销售额以1535.5亿元规模，保住克而瑞TOP100房企的第10位。
为了尽快回笼资金，其平均销售单价降至近三年低位，其中10月下探至最低点，约1.48万元/平方米。
从2023年10月开始，金地的单月销售额还是降至100亿元左右，今年1－2月份，更进一步降至50亿元，压力可想而知。
图片来自金地
黄俊灿为首的管理层，尽力开源节流，已启动公募REITs的申报工作，盘活资产。
一位业内人士向记者分析，金地还有一张底牌是金地商置，必要时可以将其抵押融资。
其主打商业地产投资、开发及运营管理业务，一年营收约175亿元。
其实，金地一直在开拓商办物业、产业地产、长租公寓、代建等，这些非开发业务，在2023年贡献了124亿元的收入。
图片来自金地
管理层同步收缩开支，终止了延续20年的长期激励基金制度，并全员降薪。
过去一年，金地的人均年收入为17.93万元，较上年减少约1万元。
管理层的缩水更明显，凌克、黄俊灿的年薪，分别为370万元、340万元，均减少110万左右。
好在，随着LPR下调、限购松绑等“工具箱”打开，市场已现复苏迹象。
易居研究院研究总监严跃进告诉《21CBR》记者，2024年房地产总体趋势向好，现在二手房利好政策频出，有助于打通市场交易堵点。
去年，金地选择深耕高能级城市，拿出125亿元，在上海、杭州、南京、西安等地新增土地储备约95万平方米，以应对日渐分化的市场。
截至去年底，其总土地储备约4100万平方米，一二线城市占比超七成。一旦市场复苏，销售端有望盘活。
徐家俊带领的管理层，只要挺过今年，金地的存续债券将减少六成。
熬过去，就会轻松得多。
金地的高层人事变动引起了市场的广泛关注。根据最新的公告，金地任命徐家俊为董事长，原董事长黄俊灿离职，总裁黄俊灿接替。此外，黄俊灿还被选为董事会秘书和金地商置行政总裁，以及两名职工董事。这一变化标志着金地的新一轮董事会结构得以构建。
除了人事变动外，金地也在努力改善财务状况。今年来，由于偿债需求加大，金地的流动资金压力增大。为了更好地应对这一挑战，金地已经开始推进公募REITs的申报工作，并收缩开支，停止长期激励基金制度。另外，金地还在巩固一线城市的核心地位，新开设多个城市的土地储备。
对于未来的发展前景，金地选择了深耕高能级城市，布局新的战略目标。据统计，截至去年年底，金地的总土地储备约4100万平方米，这表明该公司有足够的空间进行扩张。一旦市场出现复苏迹象，金地的销售端有望带动库存周转，从而缓解资金压力。
总的来看，金地的这次人事变动虽然带来了短期的挑战，但同时也为公司带来了一些发展的机遇。只要公司能够妥善处理好当前的问题，未来的路可能会更加光明。
