01. 杭州楼市梭哈：限购大变革
3月14日，杭州房地产市场震撼发声，官方发布了《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，其中两项核心引人瞩目：一、全面调整二手住房限购政策，杭州市范围内购买二手住宅，将不再审核购房人的资格；二、增值税征免年限统一调整为2年，这意味着杭州市个人出售住房的负担显著减轻。
此举意味着，杭州二手房市场正式步入全面解除限购的新阶段，不论本地居民还是外地人士，购买二手房已无任何限制。继武汉之后，作为拥有千万人口的超大城市之一（2023年杭州常住人口增长14.6万人，城区人口突破千万），杭州在房地产市场的调控上也展现出大胆的梭哈之举。
尽管新房市场尚未完全放开限购，但业界普遍预期这只是时间问题。值得注意的是，此番调整距杭州上次大规模救市行动仅5个月之隔。彼时，杭州通过一系列调控措施，大幅收缩限购区域范围，并对社保要求进行了大幅度放松，甚至取消了法拍房的限购政策。
02. 杭州楼市面临的严峻挑战
杭州全面解绑二手房限购的背后，实则是成交压力日益加剧的现实。虽然有媒体报道称杭州楼市迎来小阳春，但实际上，这一表象并未反映真实市场状况。
以近期热点事件为例，3月初，杭州余杭闲林板块的绿城绿汀春晓楼盘摇号结果显示，购房者需拼社保年限才能入围，部分购房者甚至需要提供超过9年的社保记录，这从侧面反映了杭州一手房市场的激烈竞争。然而，在整体数据层面，杭州房地产市场仍在探底阶段。据杭州贝壳研究院数据显示，今年2月份，杭州二手住宅网签量环比下滑62%，至2543套；全年住宅网签均价为每平米29261元，环比下滑2.4%。与去年同期相比，无论是网签量还是网签均价，均呈现两位数的下滑。
即便考虑到春节因素的影响，年初两个月份的数据依然不容乐观。诸葛找房数据研究中心报告显示，2024年前两个月，杭州新建商品住宅和二手住宅成交量同比分别下跌64.5%和21.4%，二手住宅成交量占比持续走高，却仍无法阻止市场总体的量价齐跌态势。
面对如此困境，杭州选择全面解除二手房限购，意在抢抓传统“小阳春”销售季的机遇，以提振市场信心，缓解库存压力。不过，业内普遍认为，此举虽能带来短期刺激效果，但长期作用有限，参照此前武汉全面解绑后的市场反应即可预见。
03. 楼市迈入新时代：告别“五限”
随着北上广深四大一线城市逐步松绑限购，以及众多中心城市相继解除限购，一个全新的楼市时代正在到来——一个没有“五限”束缚的时代。过去执行的“五限”政策（限购、限贷、限价、限售、限商）如今显得不合时宜，反而加大了市场风险与扭曲程度。
例如，财新网曾发表社论《稳楼市，防风险》，指出行政性干预措施如新房限价等严重扭曲市场价格信号，不仅未能达到稳定市场的目的，反而制造出更多的市场炒作和供需矛盾。本公众号也曾呼吁废除限价和摇号政策，因为这些措施非但没能抑制房价过快上涨，反而加剧了市场的不稳定性。
目前，各地政府正逐渐剥离不合时宜的调控措施，预计北京、上海、深圳等城市也将逐步放宽外围区限购政策，最终实现全面放松限购。然而，即使限购彻底取消，当前宏观经济环境、人口形势及供应状态预示本轮房地产调整周期不会短，房价短期内反弹的可能性较小。
从官方态度来看，其目标并非推动房价反转，而是力求保持房价平稳下降，以实现“降而不破”的局面，逐步摆脱对房地产的过度依赖，契合中央提出的“先立后破”原则。这里的“破”，旨在打破对房地产驱动经济发展的依赖，改变地方财政对土地出让金的高度依赖，以及消除高房价带来的社会隐忧。因此，“稳中求变，以时间换空间”是现阶段官方对待楼市的终极态度。
