公募REITs市场历经波折，从2023年的大幅度下跌到2024年年初的强势反弹，犹如坐上“过山车”。根据Wind数据，2023全年在沪深交易所上市的29只公募REITs中，二级市场价格显著下滑，仅1只产品价格环比上涨，更有9只产品跌幅超过20%，其中2只全年跌幅甚至突破40%。然而，进入2024年后，特别是2月起，公募REITs板块展开了一场逆袭，中证REITs指数单月涨幅逾12%，远超同期强劲表现的中证30年国债指数，多只产品因连续涨停而停牌，上演了一场两极反转的大戏。
    一直以来，公募REITs被定位为稳健、安全、收益适中且适宜长期持有的投资工具，深受长线机构投资者青睐，常作为低波动固收类资产配置选择。但过去一年的表现揭示了其并非只有“稳健”一面，无论是公募REITs自身的发展成熟度还是市场和投资者对其认知，都尚处于初级阶段。
    2024年以来的大幅反弹引人关注，公募REITs二级市场是否已经触底？影响这类产品涨跌的因素又有哪些？未来走势如何？
    回顾2023年，公募REITs经历了从出租率下降引发担忧的建信中关村REITs，到主力租户关停带来冲击的华安张江光大园REIT，再到受疫情等因素影响导致经营不达预期的高速公路REITs等事件，基本面变化对市场产生了重大影响。此外，资金面因素也不容忽视，由于公募REITs市场的投资者以机构为主，占比高达93.7%，同质化投资风格使得在市场下跌时容易形成集体止损抛售，从而加剧市场波动。政策面的变化同样至关重要，例如2月初证监会发布的会计类第4号指引，有效缓解了市场卖压，提振了投资者信心。
    经历近期报复性反弹后，中证REITs指数的上涨势头趋于平缓。业内人士普遍认为，本轮上涨主要由政策驱动、市场情绪回暖及流动性回归下的超跌反弹行情推动，部分前期超跌项目的估值已得到修复。对于公募REITs是否见底，受访专家指出，需密切关注年报及一季报基本面增量信息，未来走势或将分化，长期价值仍取决于宏观经济恢复预期以及基础设施资产现金流的稳定性与可预测性。
    尽管短期出现较大波动，但受访专家强调不应因此否定公募REITs的投资价值，应将其置于更长的时间维度考量。国际成熟的REITs市场经验显示，REITs长期投资价值相对稳定，其价格终将回归内在价值。为了促进公募REITs市场的健康发展，业内期待引入更多如社保、险资等长期资金，并推出跟踪REITs的指数化产品，如REITs ETF，以增加市场流动性，提供散户更为稳妥的投资途径。
    总之，公募REITs在短期内虽展现出了较大的波动性，但其稳健属性并未消失，只是需要在时间的沉淀下逐步显现。投资者在选择公募REITs产品时，应当关注行业前景、底层资产质量，优选细分领域龙头，并采取长期分散投资策略，以便更好地把握这一新型金融工具带来的投资机遇。