【导语】由任泽平团队提出的“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的标准分析框架，已在业内广为接受。2018年发布的《中国住房存量测算：过剩还是短缺》报告中，首次全面解析了全国各级城镇的住房存量状况，并在本报告中进行了更新和深化研究。研究结果显示，至2020年中国城镇住房套户比达到1.09，一线城市、二线城市及三四线城市的套户比分别为0.97、1.08和1.12，显示出整体供需平衡但区域间存在巨大差异，都市圈城市群面临住房短缺压力，而东北、西北以及非都市圈低能级城市由于人口流失严重，已出现明显的住房过剩现象，未来过剩程度将进一步加剧。因此，精准把握区域差异中的结构性机会与风险至关重要，新一轮房改（新房改）将聚焦于城市群战略、人地挂钩机制、金融稳定政策和房产税制度的构建，并致力于建立多元供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。
目录
1. 中国城镇住房现状探析
- 现有数据辨真伪
- 研究思路与核心假设
2. 回顾中国城镇住房40年变迁：从短缺到总体平衡
- 套户比演变：从0.8升至1.09
- 城镇住房自有率概览：约70%，最高20%家庭拥有约40%住房
- 房地产市场展望：仍有较大发展空间
3. 地区对比：住房分布不均显著
- 省级层面：东北地区套户比平均1.13，沪粤京等5省低于1.0
- 地级单位：22城套户比不足1，一线城市略低于1
1. 中国城镇住房现状探析 1.1 现有数据梳理与问题揭示当前对全国城镇住房存量的准确统计尚存挑战。尽管自然资源部已经实现全国不动产登记信息管理基础平台联网，但官方公布的城镇住房数据来自统计局和建设部门多个来源，包括人口普查的家庭户住房面积、城镇人均住房建筑面积、早期部分年份的城镇住宅存量和城镇住宅竣工面积等四类数据，这些数据虽具有一定参考价值，却因多种原因如集体户未涵盖、抽样偏差、统计范围偏小或偏大、竣工面积低估等问题，导致其不能精确反映我国城镇住房的实际情况。
1.2 研究方法与主要假设
针对上述问题，我们采用的研究策略是以2000年和2010年人口普查公布的家庭户住房数据为基础，通过合理估算城镇集体户与家庭户人均住房面积比例关系，推算出全国城镇集体户住房面积，进而得到相应年份的城镇住房存量。同时结合历年城镇住房增量，运用公式推算出2020年中国城镇住房存量。在此过程中，我们针对关键参数如集体户人均住房面积、城镇家庭户规模变化等进行了科学假设和严谨论证。
2. 回顾中国城镇住房40年变迁
2.1 供需平衡之路：套户比攀升至1.09
自改革开放以来，中国城镇住房历经从严重短缺到总体平衡的转变，套户比从1978年的0.8增长至2020年的1.09。这一成就得益于1990年代开始的住房商品化改革，使得城镇住宅存量大幅增加，人均住房面积显著提升，住房条件得到根本改善。
2.2 城镇住房自有率：近70%，贫富差距明显
目前中国城镇居民约70%居住在自有住房，其中约20%家庭拥有的住房面积占比高达40%，而最低20%的家庭仅占有约6%的住房面积，显示住房资源分配极度不平衡。
2.3 房地产市场前景：潜力犹存
尽管主力置业人群比例已达峰值，但由于城镇化进程持续、收入增长、家庭户均规模小型化以及住房更新需求等因素影响，中国房地产市场仍具备较大的发展空间，预计将在未来逐步转向中速且高质量发展阶段。
3. 地区间差异显著：哪些地方房子多，哪些地方少？
3.1 省级层面：东北地区套户比高于全国平均水平，沪粤京等地则偏低
数据显示，近半数的城镇住宅集中在山东、江苏、广东等省份；在人均住房建筑面积方面，湖北、河南、湖南等省份超过35平方米，而上海、广东不足27平方米。从套户比来看，东部、中部、西部、东北地区的套户比分别处于不同水平，其中青黔赣黑四省套户比超过1.15，沪粤京等五省则低于1.0。
3.2 地级单位比较：供求失衡情况各异
在336个地级单位中，既有城市住房供应紧张（如套户比小于1的城市有22个），也存在住房过剩的情况（套户比大于1.2的城市有59个）。分线城市来看，一线城市住房供给相对偏紧，套户比略低于1，二线及三四线城市套户比则分别为1.08和1.12。
总结起来，中国住房市场的区域差异性显著，需要更精细化的政策引导和市场调控来解决供需错配问题，确保住房市场的健康发展，同时挖掘和利用好各地区的结构性机会。新一轮房改的核心在于城市群战略的推进、人地挂钩政策的实施、金融稳定机制的确立以及房产税制度的探索，旨在进一步完善住房供应体系，满足不同群体的需求，推动住房市场向更加均衡、可持续的方向发展。
