随着房地产市场的寒潮席卷，资本市场对物业管理行业的热情已显著降温，但国资背景的物业管理企业却似乎并未受其影响，反而展现出强劲的发展势头。近日，曾于去年9月向港交所递交招股书的西安经发物业股份有限公司（简称“经发物业”）收到中国证监会境外发行上市备案通知书，计划发行不超过1916.68万股境外上市普通股，并拟在港股市场挂牌上市。
同一时期，深圳、长沙两地的地方国资物企——深业物业和泓盈服务也相继获得上市备案资格。尽管物管企业IPO审核日趋严格，但地方物企普遍面临关联度过高、区域集中度偏高、市场竞争能力待验证等挑战，它们能否成功闯关，尚需进一步观察。
### 经发物业：政府资源撑起营收支柱成立于2000年的经发物业是陕西省内历史悠久的物业管理企业，实际控制人为西安经开区管委会，持股比例高达90.17%。据中指院统计，截至2022年，在陕西省在管建筑面积方面，经发物业荣膺全国物业服务百强企业榜首，市场份额约1.7%。
如同其他两位即将登陆港股的国资物企，经发物业的主要收入来源及业务结构亦以政府项目为主导。根据招股书披露，截至2023年6月30日，经发物业共订约管理包括政府大楼、教育机构、医疗机构、居民社区、办公大楼及产业园区在内的138个项目，合约总建筑面积达到1490万平方米，其中由经发物业管理的实际建筑面积为1340万平方米。
报告期内（2020年至2022年以及2023年上半年），经发物业实现稳步增长的收益，分别为4.77亿元、5.94亿元、7.07亿元和3.91亿元；期内利润则分别为2663.2万元、3115.5万元、3743.9万元和2521.6万元。值得注意的是，城市服务板块贡献了公司大部分收入，占比分别达到57.6%、57.6%、58.0%和59.2%，成为业绩支撑的核心。
招股书显示，西安经开区管委会作为经发物业的最大单一客户，报告期内对其收入贡献率始终保持在三成左右，凸显出政府资源对该公司的关键性作用。此外，经发物业与母公司西安经发控股之间存在深度绑定关系，后者既是第二大客户，也是重要的物业管理项目储备来源。
### 地方国资物企崛起，争抢IPO高地
在当前房地产市场环境剧变以及开发商流动性危机波及下，部分物管企业资金被关联方挪用或被迫输血，使得资本市场对物管行业的投资情绪大幅降温。据统计，港股物业服务行业总市值在过去数年间急剧缩水，IPO热潮也随之退却，2022年仅有6家物企成功登陆港股，而至2023年，这一数字更是减少至仅润华服务和众安智慧生活两家。
然而，在行业整体低迷的大背景下，地方国资物企却异军突起，成为冲刺IPO的主力军。京城佳业、鲁商服务和苏新服务三家国企先后在2021至2022年间成功上市，尽管上市首日均遭遇不同程度破发，但这并未阻止更多国资物企寻求资本市场的青睐。
新一轮递表的深业物业（深圳国资委）、泓盈服务（长沙国资委）同样具有深厚的国资背景。它们深耕地方市场，手中掌握大量政府相关项目，致力于打造高品质的城市服务品牌，提供包括环卫绿化养护、基础设施运维、公共空间运营等一系列专业服务。
然而，过于依赖政府资源这枚硬币的另一面，则暴露出区域集中度过高以及市场竞争能力待提升的问题。如泓盈服务超过六成以上的收入源自大股东长沙城发集团及其联系人，业务布局高度集中在湖南省。深业物业虽然独立第三方收入占比超过五成，但该部分业务毛利率明显低于关联方提供的服务，且在上市过程中曾受到证监会关于资金占用、募资用途等方面的问询。
### 国资物企谋篇布局，蓄力未来发展
面对行业转型与变革，国资物企凭借更强的发展韧性和调整空间，选择在此时冲刺IPO，旨在借助上市公司地位聚合资源，整合集团及相关国资业务，拓展业务版图，提升自身“造血”能力和市场竞争优势。
例如，经发物业在招股书中明确提出，未来将利用部分上市筹资所得用于西北地区（重点涵盖陕西和新疆）的收并购战略，并积极投入新能源汽车替换现有汽油车辆，以及升级智慧物业管理系统等领域。
总体而言，国资物企正以前所未有的力度角逐物业管理行业的新赛道，尽管挑战重重，但依托国资背景的独特优势，它们在资本运作与业务拓展上的稳健步伐，或将引领整个物业管理行业进入高质量发展的新时代。对于相关疑问，《每日经济新闻》记者尝试联系经发物业进行采访，对方表示暂不方便回应。
