随着“14号文”的发布，新一轮房改方案浮出水面，保障性住房成为本轮改革的核心，并有望引领房地产市场走向新的发展模式。清华大学金融科技研究院副院长、清华五道口全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳在腾讯房产《楼市透视镜》栏目“再启保障房”系列策划中指出，短期来看，保障房确实会对商品房市场产生一定的挤出效应，但整体影响有限；长远看来，则能有效优化住房结构，为无法购买商品房但仍存在居住需求的人群提供解决方案。保障房体系建设面临的三大挑战在于：首先，土地划拨方式作为主要政策工具，间接加大了地方政府的财政压力；其次，准入机制尚不明确，当前工薪阶层收入标准界定模糊，可能导致资源分配不公平的现象；最后，资金筹措和运营方退出机制不明晰，理想的保障房建设应吸引银行、民间资本等多元主体参与，形成丰富的资金来源。
借鉴新加坡模式，魏晨阳提出建立专项储蓄账户，允许存款并提供低息贷款，以降低购房者融资成本，同时强调预购机制和供需匹配的重要性，如申请率达到70%后再启动建设项目，以避免误配和过度供给的问题。此外，他还倡导通过盘活存量资产、国企合作等方式，引导民营房企适度参与保障房建设，这不仅能够发挥民企在代建和后期运营上的优势，也有利于重塑市场信心，推动房地产市场的健康发展。
对于保障房如何影响商品房市场，魏晨阳认为短期内的确存在一定挤压，但由于两者市场相对独立，这种影响较为有限。长期看，保障房将有助于调整住房结构，服务不同层次的需求群体，从而实现房地产市场的平稳过渡和可持续发展。
在未来2-3年的关键转型期，各方需密切关注市场动态、政策导向及投资机遇，共同推进保障房体系的完善和落地，确保其在解决新市民、青年人等群体住房问题的同时，也助力整个房地产行业成功转型，实现“筑底企稳”的目标。
