随着房地产市场近两年的降温，购房者对行业宏观政策走向的关注度愈发提升。2023年底中央经济工作会议释放出强烈信号，明确提出推进“三大工程”——保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，并强调完善基础性制度，构建全新房地产发展模式。当前，在房价高昂的一线和新一线城市，保障房能否有效解决新市民群体长期租赁问题成为社会焦点。在密集出台的房地产利好政策以及市场形势的变化背景下，如何展望未来保障房规划与建设？又该如何审视当下的房地产市场走势？对于当前楼市行情，哪些人群更适合购房？
【孟晓苏专访要点摘录】
全国两会前夕，《每日经济新闻》有幸专访到原国家房改课题组组长、中房集团前董事长孟晓苏，深入探讨当前我国房地产市场的深度调整及未来发展路径。
孟晓苏指出，尽管2023年商品房销售面积和销售额分别下滑8.5%和6.5%，二手房市场信心持续走低，但房地产行业并未触底，消费者仍处于普遍观望状态。他预计，至少在2024年上半年，楼市状况难见明显好转。不过，在困境之中也孕育着希望，保障房与商品房双轨并行有望重塑行业健康发展轨道；同时，国内引入公募REITs已满四年，运行情况良好，不仅有助于化解地方债困局、拓宽基础设施融资渠道，还可能触发金融改革深化，推动直接融资发展，减少刚性兑付现象。
对于当前市场信心未随限购放开而正常回归的现象，孟晓苏认为，“限购限贷”等调控方式在过去楼市过热时期起到了降温作用，但在当前行业寒冬下，政策需适时作出相应调整。尤其是地方领导干部需解放思想，针对不同地区特点灵活调整过去在楼市过热时实施的限制性措施。
谈及未来房价走势，孟晓苏表示，虽然目前市场信心不足导致二手房价下滑，但如果保障房能够规模化入市，将显著降低商品房价，实现良性降价。他认为，若商品房市场因信心危机导致恶性降价，不仅不利于楼市本身，还将波及相关产业及就业市场，尤其对低收入群体不利。关于保障房建设面临的资金来源、定价、配售及管理等诸多挑战，孟晓苏建议，中央财政应带头投入资金，通过发行国债等方式筹集1万亿元作为启动资金，带动地方财政配套及银行贷款、信托、保险等社会资本参与，形成规模化的保障房建设。保障房应确保建筑质量和房屋品质不逊于商品房，且以成本价供地，真正惠及有需求的群体。
提及保障房受益群体，孟晓苏强调，保障房的大力发展为年轻人和新市民家庭提供了新的房改机遇，有助于他们拥有房产，迈入中等收入行列。而在保障房建设主体上，央企国企应发挥引领作用，尤其是在中央财政支持下，回归保障房建设主业，同时退出竞争性房地产领域，避免与民企在商品房市场上的过度竞争。
对于是否为购房好时机的问题，孟晓苏分析认为，符合保障房条件的家庭应优先考虑保障房，而非购买商品房。而对于不具备保障资格的中高收入人群，可以根据自身情况关注楼市动态，在适当时候出手购买商品房，毕竟房价不可能长期低迷。
至于房地产市场何时触底，孟晓苏坦言难以预测具体时间点，各城市触底节奏也将有所不同。他提醒购房者把握市场动向，对于符合条件的群体，耐心等待保障房批量供应不失为明智选择，而对于中高收入家庭，则要抓住可能出现的房价转折点，以免错过购房良机。
