早在2013年，王健林在新京报的专访中揭示了一个严峻现象：当前土地供应量与存量房已造成多地房地产项目滞销，尤其是在地方债务持续攀升背景下，地方政府愈发依赖土地销售偿债，进一步加剧了市场供过于求的状况。他明确指出，这种形势下，不仅三四线城市房产难以消化，连二线城市如大连、青岛的房地产市场也陷入了疲软状态。王健林预测，由于这两项关键因素影响，市场将在最多两年内自行调整，无需过度调控。
针对北京、上海这类国际大都市，王健林预见到房价将持续上行；然而，对于大多数城市，彼时他持悲观态度，认为房地产市场上住房过剩与库存累积的现象已经非常明显。出乎意料的是，国家于2015年启动了一项“去库存计划”，犹如一场春雨，通过农民进城购房激励、购房补贴发放、首付比例和房贷利率下调、二套房购买鼓励以及棚改货币化安置等多元化政策手段，成功激活了楼市，在短短一年间实现快速回暖及房价飙升，这一波热潮迅速席卷至一二线甚至三四线城市，充分体现了国家政策对房地产市场的强大影响力及其引发的市场瞬时反应。
截至2020年底，我国平均房价跃升至9860元/平方米，县城房价甚至高达七八千元一平方米，其中有超过100个县城突破万元大关。因此，有人质疑王健林2013年的预测有误。然而，事实证明其预见性精准无误。为稳定经济发展，国家及时出手，通过一系列楼市去库存措施暂时缓解了高库存压力。但随着时间推移，房地产行业的核心问题逐渐暴露，与王健林当初的预测不谋而合。如今，随着房价下跌，楼市陷入低迷，即使2023年各地纷纷出台救市政策，房价下跌趋势仍未得到有效逆转，再次验证了王健林的远见卓识。
近年来，地方债务负担沉重，导致土地交易遇冷。统计数据显示，从2018年至2020年，全国277个地级市的债务规模由13万亿猛增至18万亿，同期城投债则由22万亿激增至30万亿，增长率分别高达38%和36%，这意味着平均每座城市背负着约1732亿的巨额债务。在财政压力之下，众多城市选择依靠土地拍卖来筹集资金。然而，2021-2024年间，土地市场表现乏力，流拍率居高不下，土地销售陷入困境，这使得许多城市的土地供应相对充裕，房企并不缺少土地储备。
与此同时，新房和二手房库存数量均达到高位。截止到2023年底，全国百城新建商品住宅库存总量虽缩减至5.05亿平方米，呈现逐月下滑态势，但仍处于较高水平。二手房市场方面，自2019年下半年起挂牌量持续上升，至2023年更是大幅增长。例如，郑州、武汉、青岛、天津、南京、沈阳、北京、成都和重庆等地二手房挂牌量均已超过15万套，其中重庆市更突破25万套大关。尽管如此，2023年众多城市的二手房市场却遭遇放量下跌，加重了房价下行压力，凸显房地产市场的严峻挑战。
楼市分化趋势日益显著，房价走势反差巨大。正如王健林所预言，目前市场供需关系变化明显，房价下跌趋势日渐明朗。不少房企被迫采取降价促销策略，部分楼盘甚至大幅降价出售。在2020年至2023年间，多个城市房价跌幅较大，甚至出现腰斩情况，而同时也有部分城市房价保持坚挺或有所上涨。楼市分化现象复杂多变，预示未来房价走势充满不确定性。
综合分析上述三点，我们可以肯定王健林当年的预测准确无误。当前房地产市场与2014-2015年相似又有所不同，房源供应更加丰富，住房拥有率提高，预计2024年房产销售将面临更大挑战。值得注意的是，当前国家并未放松房地产市场调控力度，与之前大力协助去库存形成鲜明对比，暗示未来几年房价反弹可能性极低，部分城市房价或将延续下跌趋势。面对这样的市场环境，投资者尤其是炒房者可能逐渐撤离，导致二手房市场房源过剩，销售压力陡增。房产流动性降低，一旦无法顺利出售，房子将从资产变为负担。对于拥有两套及以上房产的家庭而言，他们或将面临房产流动性减弱、持有成本增加等问题，尤其在人口流失严重的三四线城市，房产恐将成为经济负担。房东税已在部分地区实施，并有可能在全国推广，而房产税也在稳步推进，预计在未来五年内落地执行，这些都将大幅提升持有房产的成本。
总之，随着房地产市场演变及调控政策调整，昔日房地产行业的繁荣景象已难再现，房产投资风险正在不断加大。“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念，不仅重新定位了房地产市场，更是向广大投资者发出警示，提醒他们认清现实，理性看待房地产投资的风险与回报。
