一切始于住建部的一次关键表态。在2019年1月26日的一次会议上，住建部明确表示将赋予城市更大的房地产调控自主权，鼓励各城市根据自身情况灵活调整房地产政策。在此之前，“因地制宜，一城一策”虽为基调，但这一次的决策无疑将房地产调控的重大责任正式下放至地方层面。这一声明如同石破天惊，在短短四五天内，一系列力度空前的救市政策以雷霆之势接踵而至。
仅仅一天后，一线城市广州迅速响应号召，成为首批实施新政的城市。其中两项重磅政策震撼市场：其一，建筑面积超过120平方米的住宅全面取消限购，购房者可自由购买；其二，不论名下拥有多少套房产，只要完成出租备案或公开挂牌，便不计入购房套数限制。值得一提的是，广州早于去年9月就已放宽了包括黄埔、番禺在内的多个外围区域的限购措施，叠加此次新政，广州的限购政策几乎已大部分放开，此举在一线城市中开创了先河。
紧随其后的，是被誉为“最强地级市”的强二线城市苏州，更是大刀阔斧地全面解除了限购政策，没有任何保留。无论户籍、社保状况如何，也无论拥有的房产数量及面积大小，单身与否，所有人在苏州均可以毫无束缚地购置房产。同时，上海也在同一天对外环外的限购政策进行了松绑。随着一线城市和强二线城市的纷纷入场，加上住建部政策的提振效应，新一轮的救市狂潮即将汹涌而来，一线城市更大规模的动作指日可待，其余强二线城市距离全面放开限购也仅一步之遥。
然而，此轮救市与前两年有着显著的不同。此前，二三四线城市积极出台各类政策，却收效甚微。彼时，各地主要刺激刚需市场，一线城市虹吸效应加剧，三四线城市甚至试图挖掘县城与农村的购买力。而今次的救市策略更为清晰明了，直指核心——对富裕阶层的争夺。比如广州，通过取消大面积住宅限购，并创造性地推出“租出/挂牌一套即可再购一套”，明显意在吸引高净值人群和改善型置换群体。至于苏州，自去年起就率先取消了120平以上豪宅的限购，此番全面放开限购，则进一步凸显其对富裕阶层的争夺意图，尤其是针对市区内优质资源集中的六区，如姑苏、相城等地。
看似按兵不动的北京、上海、深圳实则已在暗中布局。去年11月，这三大一线城市几乎同步调整了楼市政策，目标一致指向豪宅线标准。经过调整后，四个一线城市统一将豪宅认定标准设定为建筑面积144平方米以上，从而释放了一大批因高总价和高税费而受限的改善型需求。
从克而瑞统计数据来看，2022年前三季度，全国重点20城中，120平方米以上户型成交占比普遍达到20%以上，部分二线城市的占比甚至超过了50%，并且这一比例还在逐年上升。以广州为例，2023年该市120平方米以上二手住宅成交量占总规模的20%，较2021年提高了近5个百分点。这些数据揭示出改善型市场需求的巨大潜力。
因此，尽管并非只有富人才能挽救楼市，但让富裕阶层参与救市却是性价比最高且风险可控的选择。核心城市为了激活市场，必须优先激发富裕阶层的购房意愿，同时遵循“房住不炒”的原则以及国务院14号文的精神，推动房地产业转型，回归商品属性，满足改善性住房需求。取消豪宅限购，释放改善置换需求，正是实现这一目标的关键举措。当楼市的大门向富裕阶层完全敞开，房价会否因此飙升？答案是，随着核心城市取消豪宅限购乃至全面放松限购，楼市双轨制格局将进一步显现。优质核心区房源由于稀缺性注定价格坚挺，但引领整体楼市上涨已非易事。未来楼市将呈现“优者恒涨，弱者恒弱”的状态：改善型住宅和豪宅有望稳步增值；保障房将承担起容纳刚需的功能，使得郊区新房和保障房市场活跃起来；而郊区二手房以及核心区的老破小房源，则可能面临价值缩水、交易周期延长、流动性减弱等问题。
在广州和深圳等一线城市，大规模的保障房建设正如火如荼地推进，配售型保障房将以商品房市场价格的3-5折入市，这对郊区房价形成强烈冲击。同时，随着刚需群体流向郊区新房和保障房市场，改善和高净值人群则更多关注核心区优质住宅。对于持有郊区房产或核心区老破小的购房者而言，及时置换至优质资产显得至关重要，因为即便是缩水的价值，也比困守不良资产来得更有意义。楼市新格局已然定调，明智的选择才能把握住市场的脉搏。
