本文来源：时代周报 ：梁争誉

李嘉诚家族也困在地产周期里。

3月21日，长实集团披露2023年业绩，多项指标出现下滑。 期内，长实发展物业销售、物业租务、酒店及服务套房业务等业务，实现收入472.43亿港元，同比下降16.15%；股东应占溢利174.3亿港元，同比下降11.65%。

市场承压，长实在港多个项目大幅降价出售。

2023年3月，屯门飞扬第2期推出首批88套房，折实平均呎价12509港元，较2022年6月推出的第1期首批折实平均呎价15050港元下跌16.88%。当时，长实执行董事赵国雄表示：“飞扬第2期首批单位开价属‘深水炸弹价’，希望制造更多上车机会予买家。”

2023年8月，长实推出油塘新盘亲海駅II，首批折实平均呎价14997港元，总价低至290万港元。赵国雄形容开价为“平爆价”（意为“便宜到爆”），除较2022年同区新盘低近17%外，还是近7年市区最低价新盘。

两个项目均获得超额认购，亲海駅II更一举成为香港史上收票最多的新盘，取得理想的去化成绩。

自2020年以来，长实在香港的新盘开价多次“震撼市场”，将军澳日出康城新盘SEA TO SKY于2020年6月低价入市，2021年10月开盘的洪水桥新盘#LYOS开价保守。连续大幅降价卖房，对长实的盈利能力造成一定冲击。

长实称，在香港和内地经济条件转差及物业市场气氛疲弱情况下，2023年度物业销售收入及收益较去年减少。根据财报，2023年长实已确认物业销售收入131.53亿港元，同比下降48.93%；销售业务实现收益44.75亿港元，同比下降56.72%。两项指标表现“腰斩”。

对于未来的市场走势，长实表达了乐观态度，“房地产市场乃香港经济重要支柱，行业与经济共存共荣。本地楼市刚性需求仍在，长远发展依然受到支持。”

“2024年2月，政府宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，本地楼市将继续由房屋政策及利率走向主导。”李嘉诚长子、长实主席李泽钜表示，（港府）取消降温措施对房地产市场提供了很好的支持，大多数负面消息包括通胀、高息等已经释放，甚至有减退的迹象，下行压力似乎比潜在的上行压力更有限，“我们看到最近市场成交量显著回升。”

在2023年财报中和业绩分析师会议上，长实都提及即将入市的明星项目Blue Coast。Blue Coast是位于港岛南区豪宅地段的海景新盘，成本价高达2.8万港元/呎，可提供642套房，截至3月18日已接到逾1000个咨询。

香港楼市“撤辣”后，内地客户赴港买房可享受与本地居民待遇一样的税收政策。为吸引内地客户，长实联合代理商香港中原北上推介Blue Coast。

长实营业部首席经理郭子威近日透露，Blue Coast客源主要以本地用家为主，内地客户约占3成，集团正积极展开华南城市路演，吸引内地客源，已收到来自深圳的查询约300宗，广州则有150宗。Blue Coast接下来计划在北京、上海、深圳、广州、佛山、肇庆、中山等城市路演。

长实旗下项目Blue Coast北上路演，图源：香港中原

短期乐观，但从长远来看，长实依然保持谨慎态度。

“我相信整个投资界都预期今年的物业发展盈利比之前会有差距。”李泽钜表示，受限于通胀普遍高企、高息环境持续、国际地缘政治风险、贸易争议，以及各国之紧缩货币政策而有所差异，今年环球经济前景仍然充满挑战。

“如果我们在高峰期，比如四、五年前购买大量土地，长实的负债比率就不会是3%。我们持有相当多账面价值高于市场价值的项目，在现在的背景下，我认为这是一组好的结果，证明我们以回报为中心的原则在发挥作用。”李泽钜表示。

审慎的投资原则之下，长实土储规模连年收缩。

截至2023年年末，长实拥有可开发土地储备约7400万平方呎。其中，700万平方呎、6300万平方呎、400万平方呎分别位于香港、内地及海外。这是近8年的最低水平，相比2016年的1.35亿平方呎减少45%。

“我们很乐意在香港购买更多土地，如果能产生合理的回报。”李泽钜表示。

结论：
虽然长实在2023年的业绩出现下滑，但其核心业务——物业销售、物业租务、酒店及服务套房业务仍具有稳定性和增长潜力。然而，由于受到宏观经济环境的影响，特别是通胀和高息环境的影响，以及跨境货币和地缘政治风险的困扰，长实对于未来的市场走势持谨慎态度。
建议：
对于长实来说，未来应该更加注重项目的质量和盈利能力，避免过度依赖房价波动来决定盈利状况。同时，也可以考虑寻求新的投资策略，例如利用海外的土地资源和人才优势，以增加公司的收入来源。此外，长实还需要注意风险管理，控制好负债比率，确保公司的长期健康发展。