阿基米德有句老话：给我一个支点，我能撬动整个地球。

对当下很多城市来说，这句话可以改成：

给我一个政策，我能撬动整个楼市！

在降价、取消限购、发购房补贴、鼓励农民进城买房……都没能救活楼市之后，终于闯出了一条新路——

国家队直接下场，批量收购二手房了！

前两天，安徽宣城市两家国资企业整出了一个花活儿。

宣城市城建集团和宣城市国控集团联合发布了一则公告，居民可以用宣城市主城区规定区域内的二手房，来换这两家企业开发建设的多个小区的新房。

说白了，就是二手房“以旧换新”。

事实上，从去年开始，全国打出二手房“以旧换新”名号的城市已经一大片了。

比如山东的青岛、东营、威海、临沂、日照、淄博、济宁；

江苏的南京、苏州、南通、扬州；

浙江的宁波、海宁……

但宣城这一次的“以旧换新”却不太一样，不论是交换的方式，还是对于交换房源的筛选条件，都是其他城市不曾做到过的。

首先，交换的方式足够直接，也足够有诚意。

企业会直接收购购房者手里的二手房，而收购的价格则按照三家评估公司估价平均值的“88折”收房。

收房后的款项会分批支付给购房者，第一批会先给你新房的首付，剩余旧房款需要等新房贷款放款成功后，再支付给购房者。

更关键的是，参与交换的9个新房项目，也都在规定的区域内，也就是水阳江大道围合的片区。

其次，对于参与“以旧换新”二手房的限制条件足够宽泛。

只要是限定范围内的住宅，建筑面积144平方米以下、贷款还清、有独立房产证、不是违建危房，都可以参与交换。

事实上，自二手房“以旧换新”的政策出现以来，遵循的模式无外乎就是两种。

一种是帮卖模式，也就是购房者、开发商、中介，签三方协议，购房者付定金锁定新房，中介帮购房者优先卖房。

在规定期限内房子卖掉了，皆大欢喜。房子没卖掉，定金退回。

这种“以旧换新”的模式，只能说是形式大于结果，最后考验的还是二手房市场的成色。

第二种就是像宣城一样的，直接收购的模式。

此前济南的绿地澜庭公馆就搞过一次，但是给出的置换条件却是：

旧房房龄控制在10年以内，拥有不动产权，旧房总价不能超新房总价的60%。

相比之下，宣城不限楼龄，价格更是能给到八八折，可是良心多了。

推行“以旧换新”最初的目的其实很简单，就是去库存。

从目前推行“以旧换新”政策的城市来看，有一个算一个，住宅的广义消化周期要么长得离谱，要么增速迅猛。

比如青岛、南通，2022年住宅的广义库存消化周期都在8-9年了。

这还是一二线城市的处境，三四线城市的库存根本就没眼看。

据克而瑞统计，三四线城市的住宅广义库存消化周期平均下来能到8年。

而且在三四线城市还有一个极其明显的特点，那就是大量的库存其实都积压在国资企业手里。

从2021年集中供地以来，土拍市场的主力军就成了各地的国资城投公司。

据克而瑞统计，在过去三年间，地方国企和城投参与拿地的数量加起来，占比已经超过了6成！

来源：CRIC

这其中，一二线核心城市还好一点，会有央企和实力强劲的民企撑场子。

可是对于三四线城市来说，地方国资和城投，已经是土地市场和商品房市场当之无愧的主力军了。

就拿此次事件的主角安徽宣城来说。

市区内一共有21个在售新盘，我大概查了一下，8家都有国企背景。

而其中，除了宣城桃花源背后站着中海建筑这么一尊央企以外，其它7个楼盘均来自宣城市本地的国资企业。

发起此次“以旧换新”活动的宣城市城建集团和宣城市国控集团，更是其中的佼佼者，市区内的5个项目都是他们的。

而这5个项目，也都在此次“以旧换新”交换新房名单里。

宣城市城建集团一位相关负责人也直言，他们集团前期承担了大量安置房和商品房开发任务，但2021年以来市场行情比较低迷，开展这一活动一方面是去化存量商品房，另一方面也是解决部分老百姓手中二手房卖不掉的但又想改善住房的需求。

可见三四线国资当下真的是压力山大啊。

这么多城市都在指望“以旧换新”实现去化，那么实际效果到底如何呢？

从当下已经在推行“以旧换新”的城市来看，推行了帮卖模式的城市就基本没什么效果。

比如南京去年推行的“换新购”，刚开始参加的房企还不少，但要么就是房企拿出来的楼盘太偏、太差，要么就是购房者的房子实在难卖，市场积极性并不高。

而采用直接收购的地方，短期内起到的效果还是很明显的。

比如开头提到的，置换条件相对苛刻的济南绿地澜庭公馆，去年实行“以旧换新”后的两个月里，成交了差不多30余套。

不过也就是一阵风而已，现在这个盘依旧在努力促销中……

可以发现，相比推行“以旧换新”需要下的功夫而言，这项政策带来的回报其实并不高。

那为什么宣城的两家国资企业还要继续跟进呢？两个关键：

一是为了化债，二是为了探索一个房地产长期运营的模式。

去年全年，宣城市的房地产投资为138.2亿元，同比下降32.3%，商品房销售面积为158.2万㎡，同比下降33.8%，商品房销售额同比下降36%。

整个宣城市的房地产市场缩水了三分之一。

但是宣城市的政府负债率情况却是处在一个比较高的位置，并且还是逐年上升的。

这种情况下，指望卖地卖房赚钱，已经是不太现实的事情了，那要如何盘活整个房地产市场，更好的化解债务呢？

“以旧换新”是一个很好的思路。

此次宣城公布出来的可用于交换的新房项目有9个，这其中有5个处于市中心核心地段，还有3个处于宣城市的新区彩金湖板块。

我仔细查了一下这些新房，发现有一些共同点。

首先，这些新盘都是当地价格段较高的楼盘。

宣城今年3月的二手房挂牌均价在7236元/㎡，如果按照“88折”收购，也就6367元/㎡。

而这些新盘的均价基本都在7500元/㎡左右，不少楼盘的均价甚至超过了8000元/㎡。

粗略一算，地方收购一平米，可以赚1133元/㎡。

其次，这些新房楼盘的面积段都很大。

我大概看了一下，这些楼盘面积基本都在110平以上，两居室几乎没有。

可是三四线城市市中心的二手房，可很少有这么大面积段的啊。

而根据宣城市两家国资企业公布的“以旧换新”方案，二手房按评估价打“88折”，而新房按原价出售。

也就是说，换房的人要么用两套甚至多套换一套，要么就需要补差价。

这么一来，资金不就流动起来了吗？

那收回来的二手房怎么办呢？

民企要是收购这么多二手房确实不好办，可是国企就不一样了。

据宣城市城建集团相关负责人表示，收购回来的二手房会作为保障性用房或者人才房，也可以面向市场，作为长租房。

以前的保障房建设基本都集中在一些偏远的区域，这对于城镇化率高的大城市而言还可以接受，但是很多三四线城市的郊区那可真的是风吹石头跑了，即便是低收入群体，也不太看得上这些房子。

现在，多出来很多市中心的二手房，这对于很多务工人员来说，吸引力就大大增加了。

这也很符合今年两会提出的新型城镇化概念，可以留住更多的农民工落户。

在“以人定房，以房定地、以房定钱”的当下，对于三四线城市而言这就意味着发展的权利。

除此之外，市中心的保障房、人才房、长租房，也更有利于城市长线发展的需要。

改造存量房是当下房地产的主流，这也意味着可以得到上面更多的支持。

这个过程中，三四线城市原本极难流通的二手房，就被整合成了具有流通性的资产，而不是累赘。

可以说，宣城此次终于是将“以旧换新”给玩明白了。

那么这种模式能否广泛推广呢？

有魄力的三四线城市可以学，但是核心一二线城市是很难照搬的。

理由也很简单，房价不一样啊，核心城市有几家房企能干得起这件事呢？

更关键的是，地方以折扣价回收二手房，对于区域房价是有着极大损害的。

不论是以6折收购二手房，还是以88折收购二手房，这就相当于政府给二手房定价了，和二手房参考价有着异曲同工之处。

不过对于三四线城市的朋友而言，如果你没有打算向更高能级的城市置换，直接收购式的“以旧换新”确实是你改善住房条件绝佳的机会。

哪怕是用多套换一套，哪怕要补差价，也比手握着一堆三四线老破小要强得多。

结论及个人观点
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