凤凰网《风暴眼》出品

文｜不语 ｜文骅

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核心提示：

1、万科在公布相关数据时未公布融资项目的周期条款细则， 一些期限长达10年甚至15年的非标融资，三年就可以提前行权。

2、凤凰网《风暴眼》根据公开信息不完全统计，今年面临到期、让保险机构可以提前行权的债权金额或超过43亿元。

3、未来一年，万科将迎来偿债高峰。据不完全完全统计，万科在未来一年内所需的债务总额有可能超过445亿元。

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时隔仅四个月，万科再次遭遇股债双杀。

但就在市场普遍认为万科将陷入困境之际，万科不仅如期偿还了部分债务，更有传言12家银行将为万科筹资800亿元。这一消息使得万科的H股股价一度飙升10.33%，A股也上涨了5.71%，同时，“20万科08”和“22万科05”等多只债券的涨幅也超过了5%。

尽管在前一天的3月11日晚间，国际评级机构穆迪就给万科泼了一盆冷水，宣布撤销万科的Baa3（投资级别的最低评级）发行人评级，授予Ba1的公司家族评级。

在穆迪的信用等级标准中,“Ba”代表具有投机性质的因素，反映不能保证将来的良好状况，一旦经济情况发生变化，还本付息能力将削弱。因此,业内也将“Ba”戏称为“垃圾级”。

引发市场担忧的主要是万科的非标债问题，凤凰网《风暴眼》发现，万科多起非标融资存在模糊周期的现象。

然而在3月15日，万科迎来了一笔重要的资金支持。根据万科公告，第一大股东深铁集团计划通过战略配售认购中金印力消费REIT，认购额不超该基金总额的30%，据悉，该REIT估值为39.59亿元，深铁认购额或达10亿元。

但这起资金筹集只能解决万科当前问题的一部分，面对复杂多变的市场环境和内部挑战，万科又能否全面摆脱困境呢?

01 多起非标债务可提前行权，今年或超过43亿元

引起本轮风波的主角是多家险资机构，其中谈论最多的是新华人寿旗下的新华资产管理股份有限公司（下称“新华资产”）。

值得关注的是， 万科高层正在积极与新华资产、太平保险等多家险企沟通，希望就这些银行机构以外的其他机构提供的非标融资找到更加灵活的处理方式。

但通过对比新华保险和万科公布的数据，凤凰网《风暴眼》发现，万科在公布相关数据时并未公布融资项目的周期条款细则，一些期限长达10年甚至15年的非标融资，三年就可以行权。

根据万科发布的2023年度第四期中期票据募集说明书，截至2022年末发行人金额排名前十的非传统融资明细表，涉及新华资产、平安银行、泰康资产、中原信托和中诚信托等多家金融机构，金额合计253.82亿元。其中，新华资产的融资项目共有5期，涉及的总金额约为97.82亿元。

这些融资项目的到期日各不相同，最早一笔到期的借款起始于2019年12月5日，金额为26.25亿元，利率为4.6%，终止日为2024年12月25日。其余四期中，有两期将于2025年12月10日到期，另外两期则要到2031年12月31日才到期。万科与新华资产之间的债务关系似乎并非如传言所说那样紧迫。

但这些公布的到期日并不一定能真实反映这些融资项目的实际运作期限。

凤凰网《风暴眼》了解到，万科所涉及的多起非标融资项目，其实际运作期限可能比对外公布的期限要短得多。

以上述募集说明书公布的万科与新华资产之间的一笔15.77亿元的债券为例，生效时间为2021年12月29日，万科公布的到期日期是2031年。但实际上，根据新华资产母公司新华人寿保险股份有限公司公布的数据显示，自投资资金划拨日起满3年的对应日，受托人新华资产和融资主体万科都有权选择提前行权。因此，这笔看似长期的债券投资，实际上可能在2024年12月29日就提前结束。

在万科公布的新华-万科昆明不动产债权投资计划（1）、（2）期中，也发现了类似的情况。这两项不动产债权投资计划，其登记的产品规模分别达到了11亿元和26亿元，尽管其最长投资期限皆为10年。然而，根据新华人寿所公布的信息，这两笔融资存在一个特殊的条款：在投资期限满2年以及之后的每一年，受托人新华资产和融资主体万科都可以经过协商一致，选择将投资期限延长1年。

万联证券投资顾问屈放向凤凰网《风暴眼》表示，提前行权的协议在行业中可能并不算普遍现象，但在这个特定的环境下，这有助于降低投资方的风险敞口。但这使得那些看似具有长期稳定性的债务实际上可能随时面临提前偿付的风险。

“在目前还款压力较大的情况下，万科也希望能够有相对宽松的环境，同时非标债务有较大的可讨论空间”，对于万科为何没公布非标融资还款细节，屈放进一步表示。

上海德禾翰通律师事务所管理合伙人邱文宇在接受凤凰网《风暴眼》采访时透露，融资合同需要披露到什么程度，没有很明确的要求，尤其是提前行权或者触发违约的条款，通常约定都比较复杂，完整披露的确实比较少。

凤凰网《风暴眼》根据公开信息不完全统计，今年面临到期，以及让保险公司可以行使提前行权债权金额或超过43亿元，涉及泰康-万科7号基础设施债权投资计划、泰康-万科物流基础设施债权投资计划1期、新华-万科南昌债权投资计划、新华-万科物流基础设施债权投资计划（3 期）等。

但接下来万科要面对的远不止这些债务。

02 大股东驰援，万科真实债务情况几何？

尽管万科获大股东驰援，万科依旧面临着沉重的债务压力。

凤凰网《风暴眼》梳理资料发现，未来一年对于万科而言，将是一个充满挑战的“关键年”。在这一年里，公司将面临境内外债务的集中到期，迎来前所未有的偿债高峰。

拿债券来说，Wind数据显示，截至3月14日，万科境内债券余额为640.16亿元，境外债务总额在25.95亿美元，如果按照最新汇率换算，合计国内外债务规模约826亿元。

仅2024年，万科就面临三笔境外债务的到期兑付。除了已经于3月11日到期并成功兑付的6.3亿美元中期票据外，还有两笔总金额约为57.5亿元债务即将到期。

其中，一笔是2019年发行的6亿美元票据，票面利率为4.2%，到期日为6月7日；另一笔则是2021年发行的人民币票据，规模为14.45亿元，票面利率为3.45%，到期日为5月25日。这使得2024年上半年，万科的债务压力尤为突出。

与此同时，万科在国内的债务压力同样不容忽视。根据Wind数据，万科在未来一年内到期的国内债券余额竟高达251.05亿元，其中仅在2025年2月份，需兑付的金额便达到了51.49亿元。

倘若将非标债务和即将到期的94.07亿元供应链ABS产品也计算在内，万科在未来一年内所需偿还的债务总额有可能超过445亿元。对于任何一家企业而言，短期内面临如此庞大的偿债规模都是一项艰巨的挑战，更何况万科目前手中的现金流并不充裕。

截至2023年三季度末，万科账面上显示的可用资金约为1037亿元，这一数字看似庞大，足以覆盖公司未来一年内的债务规模。然而，房企的资金并非全部可以自由调动，其中很大一部分需要受到严格的监管和限制。

实际上，万科在2023年11月就曾明确表示，在扣除预售监管资金后，公司实际可自由调度的资金将锐减至约600亿元。这无疑加大了公司的偿债压力，让外界对万科的财务状况产生了更多的担忧。

随着偿债高峰日益迫近，万科已经迅速采取行动，力图通过多渠道缓解资金压力。比如，从1月以来，万科明显加快了资产处置的步伐：不仅成功将深圳高新投6.16%的股权出售给了深投控，还将上海七宝万科广场50%的股权以七折价格转让给了领展。此外，万科也正在积极筹划出售旗下长租公寓品牌泊寓的部分股权。

除了积极盘活资产、回笼资金外，有媒体报道，万科高层还在与多家险企紧密沟通，寻求更为灵活的债务策略，以期优化债务配置，减轻短期偿债负担。此外，公司销售步伐也在加快，仅在2024年头两个月，便已成功签订销售面积225.5万平方米的合同，累计销售金额高达334.7亿元。根据中指研究院，这两个数据分别位列2024年1-2月中国房地产企业第一名和第二名。

但压力依然很大，在房屋去化预期趋势整体下滑过程中，万科今年1-2月的销售业绩同比下滑43.03%。

要活下去的万科，正与时间展开激烈的竞逐，没有刀光剑影，没有硝烟弥漫，只有滴答作响的时钟提醒着万科，即将进入生死搏击的关键时刻。

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