上海楼市传来重要消息！

2024年上海第一批次首轮土拍近日落锤，五宗地块全部出让，总成交金额约134.1亿元，平均溢价率达9.1%，创2021年集中供地以来新高。

与此同时，业内也从此次土拍信息中发现一个重要细节，那就是——住宅中小套型比例出现变化，这意味着，持续了18年的“7090政策”退出上海土地市场。

所谓“7090”政策，源于2006年“关于落实新建住房结构比例要求的若干意见”。文件明确，商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上。

根据这一要求，本市的每宗商品房用地的出让文件里，均会对该地块建设的中小套标准和比例做出相应规定。

比如去年年底出让的这宗地块要求，中小套型住宅面积不低于总建筑面积的80%，并规定多层、小高层、高层的中小套住宅建设面积上限依次为90、95、100平方米。

根据以往的土地出让信息，这一上限基本固定，中小套型占比则从60%至80%不等。

而在今年首批首轮出让土地的公开信息中，多层、小高层、高层的中小套住宅建设面积，上限调整为100、110、120平方米，中小套型占比则从50%到70%各有不同。

对于这一变化，业内表示并不意外。随着改善需求的不断增多，有限的大户型产品供给难以满足购房者的需求，也限制了房企设计户型的空间，行业对这一变化期待已久。

陈玉  金地集团上海公司片区营销负责人：

三房两卫基本上都是标准100平米，发挥的空间比较小，既要满足客户对于三房的需求，同时又受限于控规，土地出让时100平的限制，这种矛盾冲突比较大，120平方米左右的房型就是少的。

按照现有的已知情况，中小套的面积界定拉上来了，比例下降了，大面积的供应量会显性增加。

同时，随着大户型产品的增多，供求关系将得以缓和，大户型的定价也有望下降。

业内人士分析，这一细节的调整也意味着房产市场的松绑，已经从房产交易的各个环节延伸到了土地端。

严跃进  易居研究院研究总监：

支持刚性需求和多样化的改善性需求，体现了上海土地政策处于调整优化的导向，更好地吻合当前住房的需求，尤其是住房改善的新趋势。

（来源：新闻坊）

根据上述文本，可以得出一些结论：
- 在过去的一段时间内，上海市的土拍市场发生了显著的变化，尤其是在住宅中小套型比例方面。这是由于“7090政策”的退出，使得土地市场上小户型产品的供应更为丰富，符合市场需求。
- 尽管如此，房地产开发商在设计中小户型时仍然面临着巨大的挑战。这是因为大户型产品的供应不足，而且控制规的设定也影响了房屋的销售价格。
- 这一政策的调整表明，上海市政府正在积极适应住房市场的发展，以满足更多消费者的购房需求。政府的这一政策调整将会对房地产市场产生积极的影响。
建议：
- 房地产开发企业应该关注这一政策的调整，以便及时调整自己的设计方案，以满足消费者的需求。
- 政府也应该继续支持和引导房地产市场的健康发展，以促进经济的增长和社会的进步。