在2023年12月的中央经济工作会议中，一个引人瞩目的议题赫然出现：“推动以县城为载体的新型城镇化建设，实现城乡融合发展新战略”。这一话题并非标题党所为，而是透露出两个关键信息：首先，我国将重点发展新型城镇化；其次，县城将成为这一进程中的重要载体，而非传统意义上的城市。
过去的观念里，城镇化往往与城市化进程紧密相连，县城甚至一度被归类于农村范畴。然而，如今的形势发生了根本性转变。这一变化预示着我国可能迎来新一轮人口流动，并对楼市格局带来深度洗牌。值得注意的是，此次“大洗牌”并非指向房价上涨，反而可能拉低房价，其背后的逻辑其实相当直接明了。
【县城地位凸显】
任泽平近期发布的《中国人口大迁移：3000县全景呈现》报告揭示了一个令人深思的现象：县级市和建制县城的人口流出率显著上升，分别从63%增至76%，以及从73%增至88%。这表明，过去二十年我国城镇化进程中，大量县城人口流向了城市，形成了大都市圈对全国人口增量贡献超过80%的局面。因此，“特大城市资源承载力已近极限，城镇化下半场的接力棒应交由县城接续”的论断显得尤为重要。自2022年以来，新型城镇化首次被提及，并在2023年底再次得到强调，预示着人口回流及县城补足发展短板的趋势日益明显。新型城镇化进程中，县城的重要性必将逐步提升，而这种发展并不会导致房价上涨。
【新型城镇化不会推高房价】
回顾历史，房价上涨主要源于两个因素：大规模开发与旺盛的需求。数据显示，1995年至2023年间，我国商品房竣工总面积高达187亿平方米，年均6.6亿平方米，按每套房100平方米计算，供应量远超4600万户家庭的需求。同时，在这28年里，商品房销售面积达到225亿平方米，虽有库存房源销售因素，但供需两端的活跃无疑是房价上涨的主要动力。
然而，新型城镇化背景下，我坚信县城房价不会随之上涨。理由在于我国正全力推行“楼市双轨制”，即商品房与保障房并行的模式。保障房的存在旨在满足中低收入群体的刚性居住需求，降低商品房占比，从而起到稳定房价的作用。十四五期间，我国40个重点城市计划新增保障房650万套（间），一线城市供应量预计增长40%-45%以上。部分人可能会质疑为何不直接降房价，但这其实是误解。保障房分为配售型和配租型，其中配售型特点在于保本微利，价格远低于商品房，对于中低收入者而言，选择入住保障房显然比等待房价下跌更为实际可行。据“中国保障房之父”孟晓苏表示，大城市产权型保障房售价约为商品房的1/3。
【抑制房价的新路径】
长远来看，保障房制度的推进有望间接抑制房价上涨。以往房价上扬依赖于新房市场的快速成交，而在当前政策导向下，这条路已经难以为继。若认为房价仍会上涨，则需要二手房市场火热且改善型购房需求激增。国家明确“以人定房”的原则意味着新建住房数量受限，二手房交易比例提高，而改善型购房者为了置换房产可能采取降价策略，进而带动两套房的去库存效应。
随着保障房建设加快，符合保障房条件的部分人群购房压力得以减轻，他们可能会放弃购买商品房，从而降低了商品房市场的热度，间接抑制房价。这一系列政策调整正是国家针对楼市现状作出的明智决策，以避免潜在的楼市崩盘风险。根据央行2019年的数据，我国城镇居民家庭总资产中约70%为房产，因此削弱房产金融属性、加大保障房建设力度是防范系统性风险的重要手段。结合新型城镇化的理念，这一系列举措的意义不言而喻。【结语】
无论是过去发展商品房还是现今推进保障房，都是我国基于楼市实情做出的适时调整。市场在变，政策也需紧跟时代步伐。理解这一点，我们便能洞察到新型城镇化与保障房建设对楼市未来走势的影响。对此，你有何独到见解？欢迎广大读者积极参与讨论，点赞、关注与收藏！
