近日，关于北京、上海和深圳核心区域取消限购的热议不绝于耳，许多读者与粉丝纷纷向我求证这一消息的真实性。让我们暂且不论这是否为假新闻，仅从政策逻辑及市场现状的角度来深入探讨其可能性。
首先，我们聚焦北京地区。自前年起就频传将放宽房山区限购，然而时至今日，将近两年过去，郊区限购并未见明显放松迹象，仅仅是通州在双重限购上稍微有所松绑。通州限购的微调尚且如此审慎，郊区限购尚无实质性松动，更不用说直接触及核心区域的可能性了。这种“一步到位”的做法虽然苏州等地或许能够尝试，但在首都北京，这样的决策显然不符合其一贯的政策风范。
其次，楼市政策历来具有滞后性，犹如股市一般，在救市行动中往往伴随着道德风险与责任风险，因此决策者普遍倾向于选择恰当时机介入，而非提前行动。无论是国内外历史经验，无论是医学界的扁鹊还是漫威英雄，亦或是国家层面的救市力量如国家队或美联储，通常都是在危机加剧之时才出面拯救。当前北京楼市虽呈下滑趋势，但远未达到非出手不可的地步，仍处于挤泡沫阶段，故不可能轻易祭出终极调控大招。限购作为一线城市楼市的最后一道防线，一旦失去效力，意味着楼市彻底失守，将引发全面资产负债型衰退，如同当年日本的情况。因此，最后的大招应在市场基本触底的关键时刻使用，以期力挽狂澜。再者，讨论取消限购的实际效果，我们可预见不同层次的影响。假设北京郊区取消限购，可能会吸引周边环京地区的购买力；若城区限购取消，则会形成对整个北方市场的虹吸效应。同样地，上海若取消限购，将对环沪楼市产生影响，而香港的救市举措也可能波及深圳楼市。其中，郊区限购的解除预计对房价影响有限，但城区限购一旦放开，必将带来明显的市场反弹，外地购买力有望大量涌入北京。这样一来，置换链条得以激活，老破小房源有了接盘者，改善型需求得以释放。毕竟，北京城区的房产对于外地购房者来说仍然极具吸引力。然而，我们也不能盲目乐观，因为富人阶层早已通过多种方式规避限购，而中低收入群体受限于购买力，加之外地中产阶级资产缩水，腾挪资产难度加大，难以大规模入市抄底。这一现象就如同股市熊市中，即使蓝筹股价格跌至不可思议的低位，茅台也不例外，但投资者可能已无力抄底。
尽管未来的某一天，楼市或将回归到2008年甚至2003年前完全市场化、利率最低的状态，届时一切或许已发生深刻变化。对于那些寄望于北京核心区近期放松限购的人来说，恐怕还需保持清醒，耐心等待。即便是郊区限购政策的微调，至少也得等到下半年才能看到一丝端倪。
