【开篇引述】
上周末，准购房者周女士在一口气考察了五套房源后感慨道：“世茂滨江花园去年一套房要价3100万元，而今同等户型237平方米的售价仅2500万元，包含装修与车位，且为高区一梯一户。”周女士自2023年以来已陆续看过几十套房，每次被吸引看房的原因几乎都是房价再次“松动”。
【市场现状转折点】然而，时至2024年，上海房地产市场的格局发生了显著变化。大批高端新盘入市不仅消除了以往的一二手房价格“倒挂”现象，甚至出现了明显的“正挂”，即一手房开盘价超越同区域二手房成交价。面对这一转变，二手豪宅市场将何去何从？是企稳回升还是继续下滑，成为市场关注焦点。
【一手豪宅市场价格波动实例】
据链家平台数据显示，世茂滨江花园近期成交的两套住宅单价区间在9.2万-13.1万元/平方米，相较于2023年中旬，成交价格再度明显下降。尽管如此，豪宅中介张华平对市场前景保持乐观态度，他透露滨江凯旋门三期即将以均价17.8万元/平方米开盘，这将在很大程度上支撑周边二手豪宅的价格。
【二手豪宅市场反应及业主心态】
张华平举例称，随着核心城区“华山夏都苑二期”三批次新房过会，单价升至17万元左右，一期业主原本挂牌总价5600万元的房源迅速提价至6000万元，显示了房东对市场价格变动的高度敏感。此外，今年开年后，高端二手住宅成交量热度不减，2024年首月成交套数就达到了237套，远超去年同期和全年月均水平。
【专家观点与市场展望】
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，虽然2000万元以上豪宅成交活跃，但由于其占比较低，对整体房价影响有限。新房入市并不能直接托住房价，尤其是今年高端项目集中入市可能会对二手豪宅市场形成冲击。而在供应结构变化下，新房市场上1000万元以上的高端住宅成交占比显著提升，呈现出全新的成交结构。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出，第三批次新房集中入市中，均价超过10万元的豪宅项目占比高达32%，其中部分项目的均价更是突破17万元，这无疑将大幅提升市场的关注度与热度。
针对今年上海高端市场面临的大量新房、二手房供应，卢文曦提出疑问：预算较高的客户是否能在如此丰富的供应下持续消化，并对上海高端市场构成考验。他认为产品优秀的楼盘销售压力不大，但二手豪宅市场能否企稳或升温，进而产生情绪上的正面传导效应，仍需拭目以待。
记者 | 包晶晶
| 段炼 陈梦妤 易启江
| 刘思琦
